Weihnachten steht vor der Tür, die Glocken läuten bald und die Vorfreude steigt....
Unser alljährlicher Glühweinumtrunk findet am Samstag, den 17.12.2011 ab 14.00 Uhr in unseren gemütlichen Räumen statt. Feiern SIE mit uns!
Adventskalender
Die Tagen werden kürzer und das Jahr geht langsam zu Ende. Die schönste Zeit des Jahres erwartet uns indessen noch - die Adventszeit!
Um die Zeit der Vorfreude und des Wartens für Sie ein bisschen zu verschönen gibt es dieses Jahr einen Immobilien-Adventskalender.
Ich wünsche Ihnen viel Spaß damit.
Um die Zeit der Vorfreude und des Wartens für Sie ein bisschen zu verschönen gibt es dieses Jahr einen Immobilien-Adventskalender.
Ich wünsche Ihnen viel Spaß damit.
***VERKAUF IM BIETERVERFAHREN!!! EINMALIGE GELEGENHEIT zum Kauf von 2 WOHNUNGEN!!!***
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Finanzierungs-Chinesisch
Fachbegriffe, die man für die Immobilienfinanzierung kennen muss
(Frankfurt am Main, 06.9.2011) Wer sich das erste Mal mit einer Immobilienfinanzierung befasst, stößt auf eine Reihe von Fachbegriffen. Die wichtigsten und ihre Bedeutung kurz zusammengefasst.
Beleihungsgrenze. Sie umfasst die Grenze, zu dessen Höhe die Bank bereit ist, die Immobilie zu beleihen und mit einem entsprechenden Kredit zu finanzieren. Als Basis dafür wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen, also der Preis, zu dem die Immobilie am Markt verkauft werden könnte. „Die Bank gewährt allerdings keinen Kredit über die gesamte Höhe. Die Beleihungsgrenze liegt bei 85 bis 90 Prozent des Verkehrswertes“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte. Bei guter Bonität des Kunden finanzieren Banken bis zu 100 Prozent des Kaufpreises.
Eigenkapital. Zum Eigenkapital zählen unmittelbar verfügbare Beträge auf Giro- und Tagesgeldkonten sowie mittelfristig angelegte Gelder wie Festgeld- und Sparkonten, Bundesanleihen, Pfandbriefe, Aktien und Fonds. Der Eigenkapitalanteil sollte bei mindestens 20 Prozent der Kaufsumme liegen, exklusive der Kaufnebenkosten.
Kaufnebenkosten. Etwa fünf Prozent des Kaufpreises müssen für Grunderwerbssteuer und Gebühren (Notar, Grundbuchamt) einkalkuliert werden. Zudem müssen in Hessen Immobilienerwerber 5,95 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision einrechnen. Nicht zu vergessen sind Ausgaben für Umzug, neue Möbel und Einrichtungsgegenstände.
Monatliche Belastung. Zins und Tilgung des Darlehens sollten bei Normalverdienern nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen.
Soll- und Effektivzins. Der Sollzins legt fest, welcher Zinsbetrag jährlich an die Bank zu zahlen ist. Der Effektivzins hingegen besagt, wie hoch für den Darlehensnehmer die jährliche Gesamtbelastung ist, da hier auch weitere Faktoren in die Zinsberechnung einfließen. Dies sind beispielsweise Kosten für tilgungsfreie Jahre, Art der Tilgungsverrechnung und Auszahlungshöhe sowie Bearbeitungs- und Darlehensgebühren der Institute für die Krediterteilung.
Eigentlich ist der effektive Jahreszins ein Instrument, um die Konditionen der Banken transparent und vergleichbar zu machen. Dies gelingt nur in Ansätzen, da die genannten individuellen Darlehens-Ausgestaltungen dies erschweren.
Tilgung. Mit der Tilgung wird der Rückzahlungsbetrag an die Bank festgelegt. Je höher diese ist, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und umso geringer sind die Gesamtkosten. Man muss zumeist die Tilgungshöhe nicht bis zum Laufzeitende bei-behalten: Verändern sich die finanziellen Möglichkeiten, kann die Rate nach oben oder unten angepasst werden. Unter Umständen verlangt die Bank ab einer gewissen Anzahl von Tilgungsänderungen eine zusätzliche Gebühr. Manches Institut bietet keine Tilgungsänderung an.
Zinsaufschläge. Die Top-Konditionen, mit denen viele Banken werben, erhalten Bauherren und Immobilienkäufer zumeist nur für einen Teil ihrer Finanzierung, beispielsweise für 60 Prozent des Beleihungswertes. Darüber hinausgehende Darlehen lassen sich die Kreditinstitute mit einem höheren Zinssatz vergüten, damit sie ihr hö-heres Kreditausfallrisiko abdecken können.
Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thüringen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
Beleihungsgrenze. Sie umfasst die Grenze, zu dessen Höhe die Bank bereit ist, die Immobilie zu beleihen und mit einem entsprechenden Kredit zu finanzieren. Als Basis dafür wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen, also der Preis, zu dem die Immobilie am Markt verkauft werden könnte. „Die Bank gewährt allerdings keinen Kredit über die gesamte Höhe. Die Beleihungsgrenze liegt bei 85 bis 90 Prozent des Verkehrswertes“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte. Bei guter Bonität des Kunden finanzieren Banken bis zu 100 Prozent des Kaufpreises.
Eigenkapital. Zum Eigenkapital zählen unmittelbar verfügbare Beträge auf Giro- und Tagesgeldkonten sowie mittelfristig angelegte Gelder wie Festgeld- und Sparkonten, Bundesanleihen, Pfandbriefe, Aktien und Fonds. Der Eigenkapitalanteil sollte bei mindestens 20 Prozent der Kaufsumme liegen, exklusive der Kaufnebenkosten.
Kaufnebenkosten. Etwa fünf Prozent des Kaufpreises müssen für Grunderwerbssteuer und Gebühren (Notar, Grundbuchamt) einkalkuliert werden. Zudem müssen in Hessen Immobilienerwerber 5,95 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision einrechnen. Nicht zu vergessen sind Ausgaben für Umzug, neue Möbel und Einrichtungsgegenstände.
Monatliche Belastung. Zins und Tilgung des Darlehens sollten bei Normalverdienern nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen.
Soll- und Effektivzins. Der Sollzins legt fest, welcher Zinsbetrag jährlich an die Bank zu zahlen ist. Der Effektivzins hingegen besagt, wie hoch für den Darlehensnehmer die jährliche Gesamtbelastung ist, da hier auch weitere Faktoren in die Zinsberechnung einfließen. Dies sind beispielsweise Kosten für tilgungsfreie Jahre, Art der Tilgungsverrechnung und Auszahlungshöhe sowie Bearbeitungs- und Darlehensgebühren der Institute für die Krediterteilung.
Eigentlich ist der effektive Jahreszins ein Instrument, um die Konditionen der Banken transparent und vergleichbar zu machen. Dies gelingt nur in Ansätzen, da die genannten individuellen Darlehens-Ausgestaltungen dies erschweren.
Tilgung. Mit der Tilgung wird der Rückzahlungsbetrag an die Bank festgelegt. Je höher diese ist, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und umso geringer sind die Gesamtkosten. Man muss zumeist die Tilgungshöhe nicht bis zum Laufzeitende bei-behalten: Verändern sich die finanziellen Möglichkeiten, kann die Rate nach oben oder unten angepasst werden. Unter Umständen verlangt die Bank ab einer gewissen Anzahl von Tilgungsänderungen eine zusätzliche Gebühr. Manches Institut bietet keine Tilgungsänderung an.
Zinsaufschläge. Die Top-Konditionen, mit denen viele Banken werben, erhalten Bauherren und Immobilienkäufer zumeist nur für einen Teil ihrer Finanzierung, beispielsweise für 60 Prozent des Beleihungswertes. Darüber hinausgehende Darlehen lassen sich die Kreditinstitute mit einem höheren Zinssatz vergüten, damit sie ihr hö-heres Kreditausfallrisiko abdecken können.
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Ungeliebte Untermieter
Vermieter oder Eigentümergemeinschaften müssen in der Regel die Kosten für die Beseitigung von Wespennestern tragen
(Frankfurt am Main, 22.8.2011) Kein Frühstück auf dem Balkon und kein Feierabendbier auf der Terrasse ohne Wespen. Im Sommer sind diese Tiere verlässliche Begleiter der Freiluft-Saison. Zwar muss man im Umkreis von drei bis vier Metern bei Wespen, Hummeln oder Hornissen keine Angriffe befürchten. Gefährlicher können die Tiere werden, wenn sie unter dem Dach oder im Garten ein Nest haben und Mensch und Insekt entsprechend nah beieinander wohnen. in der Nähe ihres Nests sind die Tiere eher aggressiv. Problematisch ist es, wenn man auf Stiche allergisch reagiert.
Muss in diesem Fall das Nest beseitigt werden, trägt der Vermieter die Kosten. Wespennester müssen entweder von einem Schädlingsbekämpfer beseitigt werden, in manchen Orten übernimmt auch die Feuerwehr diese Arbeit. Die Beseitigung kostet etwa 150 Euro. „Bemerkt der Mieter das Nest, muss er seinen Vermieter darüber informieren. Dieser veranlasst das Nötige“ erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Ist Gefahr in Verzug, etwa weil der Mieter auf Stiche empfindlich reagiert, kann er auch selbstständig die Beseitigung in die Wege leiten – ohne vorher den Vermieter zu bitten. Auch in diesem Fall muss der Vermieter gegebenenfalls für die Beseitigung des Insektenbaus gerade stehen. Ist das Nest dagegen weit entfernt vom Wohn- und Aufenthaltsbereich – etwa am anderen Ende eines großen Gartens – und sind die Mieter von den Wespen nicht beeinträchtigt, muss der Vermieter den Insekten nicht den Kampf ansagen.
Unter Umständen ist auch der Mieter dafür verantwortlich, dass sich ein Insektenvolk gerade bei ihm ansiedelt: Etwa weil er besonders viele Obstbäume im Garten pflanzte oder weil er Gewächse hat, die bestimmte Insekten anziehen. Aber auch in diesem Fall muss der Vermieter die Kosten der Beseitigung tragen, da man nicht erwarten kann, dass der Mieter weiß, welche Pflanzen möglicherweise unerwünschte Tiere anlocken.
Hornissen zählen im Übrigen seit 1987 gemäß der Bundesartenschutzverordnung zu besonders geschützten Tierarten. Hornissenvölker dürfen demnach weder gestört noch getötet werden. Falls allerdings alle Schutzmöglichkeiten versagen, kann auch ein Hornissennest beseitigt werden. Hierfür muss allerdings die Genehmigung der Oberen Naturschutzbehörde eingeholt werden.
Imkerei im Garten verboten
Obwohl Bienen formal Kleintiere wie Fische und Kanarienvögel sind und man für deren Haltung nicht die Erlaubnis des Vermieters benötigt, kann ein Mieter oder Eigentümer in seinem Garten nicht einfach Bienenstöcke aufbauen. Denn er muss damit rechnen, dass seine Nachbarn beeinträchtigt werden – insbesondere wenn sie auf Insektenstiche allergisch reagieren. Lässt sich ein schwärmendes Bienenvolk im Garten nieder, sollte man sich an einen Imker wenden, der die Tiere einfängt.
Sind nicht Mieter, sondern Wohnungseigentümer mit einem Wespennest konfrontiert, dann muss in der Regel die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Beseitigung tragen. Dies gilt etwa, wenn das Nest an der Außenfassade liegt. Ist es dagegen auf der Terrasse oder im Garten eines einzelnen Eigentümers, muss dieser die Beseitigung bezahlen. Die anderen Besitzer können sogar verlangen, dass er das Nest auf seine Kosten beseitigt, falls sie vor den Tieren Angst haben.
Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thürin-gen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
Muss in diesem Fall das Nest beseitigt werden, trägt der Vermieter die Kosten. Wespennester müssen entweder von einem Schädlingsbekämpfer beseitigt werden, in manchen Orten übernimmt auch die Feuerwehr diese Arbeit. Die Beseitigung kostet etwa 150 Euro. „Bemerkt der Mieter das Nest, muss er seinen Vermieter darüber informieren. Dieser veranlasst das Nötige“ erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Ist Gefahr in Verzug, etwa weil der Mieter auf Stiche empfindlich reagiert, kann er auch selbstständig die Beseitigung in die Wege leiten – ohne vorher den Vermieter zu bitten. Auch in diesem Fall muss der Vermieter gegebenenfalls für die Beseitigung des Insektenbaus gerade stehen. Ist das Nest dagegen weit entfernt vom Wohn- und Aufenthaltsbereich – etwa am anderen Ende eines großen Gartens – und sind die Mieter von den Wespen nicht beeinträchtigt, muss der Vermieter den Insekten nicht den Kampf ansagen.
Unter Umständen ist auch der Mieter dafür verantwortlich, dass sich ein Insektenvolk gerade bei ihm ansiedelt: Etwa weil er besonders viele Obstbäume im Garten pflanzte oder weil er Gewächse hat, die bestimmte Insekten anziehen. Aber auch in diesem Fall muss der Vermieter die Kosten der Beseitigung tragen, da man nicht erwarten kann, dass der Mieter weiß, welche Pflanzen möglicherweise unerwünschte Tiere anlocken.
Hornissen zählen im Übrigen seit 1987 gemäß der Bundesartenschutzverordnung zu besonders geschützten Tierarten. Hornissenvölker dürfen demnach weder gestört noch getötet werden. Falls allerdings alle Schutzmöglichkeiten versagen, kann auch ein Hornissennest beseitigt werden. Hierfür muss allerdings die Genehmigung der Oberen Naturschutzbehörde eingeholt werden.
Imkerei im Garten verboten
Obwohl Bienen formal Kleintiere wie Fische und Kanarienvögel sind und man für deren Haltung nicht die Erlaubnis des Vermieters benötigt, kann ein Mieter oder Eigentümer in seinem Garten nicht einfach Bienenstöcke aufbauen. Denn er muss damit rechnen, dass seine Nachbarn beeinträchtigt werden – insbesondere wenn sie auf Insektenstiche allergisch reagieren. Lässt sich ein schwärmendes Bienenvolk im Garten nieder, sollte man sich an einen Imker wenden, der die Tiere einfängt.
Sind nicht Mieter, sondern Wohnungseigentümer mit einem Wespennest konfrontiert, dann muss in der Regel die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Beseitigung tragen. Dies gilt etwa, wenn das Nest an der Außenfassade liegt. Ist es dagegen auf der Terrasse oder im Garten eines einzelnen Eigentümers, muss dieser die Beseitigung bezahlen. Die anderen Besitzer können sogar verlangen, dass er das Nest auf seine Kosten beseitigt, falls sie vor den Tieren Angst haben.
Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thürin-gen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
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Professionelle Vorauswahl kann vor Mietnomaden schützen
Welche Informationen Vermieter über ihre potentiellen Mieter einholen sollten
(Frankfurt am Main, 22.7.2011) Laut einer Umfrage des Immobilienportals „Immobilienscout 24“ haben drei von vier Vermietern Angst vor Mietnomaden. Wenngleich die Zahl der tatsächlichen Fälle in Deutschland gering ist, verursachen sie große Schäden, falls ein Vermieter auf einen Mieter trifft, der über Monate keine Miete bezahlt. Die sich anschließende Klage und Räumung der Wohnung ist zeitraubend und teuer.
Der Vermieter sollte sich im Vorfeld möglichst umfassend über seinen potentiellen Mieter informieren, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Professionelle Immobilienmakler und Hausverwalter schauen von Berufs wegen bei der Wohnungsvergabe ebenfalls genau hin.
So sollten Vermieter ihre Interessenten bitten, einen Selbstauskunftsbogen auszufüllen. Darin sollen sie Angaben zu Name und Geburtsdaten der zum Haushalt gehörenden Personen sowie zu Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessen-ten und gegebenenfalls des Partners machen. Die Mietinteressenten sind jedoch nicht verpflichtet, dieses Formular auszufüllen. Gleichwohl muss der Vermieter einen solchen Kandidaten bei der Wohnungsvergabe nicht berücksichtigen.
„Fragen zur Familienplanung, zur sexuellen Orientierung sowie zur Religionszugehörigkeit sind allerdings in dem Fragebogen tabu und verstoßen zudem gegen das Antidiskriminierungsgesetz“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frank-furter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Der Vermieter sollte darüber hinaus von seinem Mieter in spe Gehaltsnachweise der vergangenen drei Monate einsehen. Ist der Partner, der ebenfalls einzieht, ebenfalls berufstätig, sollte auch dieser Einkommensnachweise erbringen. Ferner kann der Vermieter beim Vorvermieter und Arbeitgeber Informationen einholen. Bei diesen beiden Personen muss man allerdings auf die Kooperationsbereitschaft hoffen. Denn beide sind nicht verpflichtet, dem Vermieter zu versichern, dass der Mieter keine Mietschulden hat beziehungsweise wie hoch sein Einkommen ist und wie lange er in der Firma tätig ist. Ferner sollte durch eine Anfrage bei einem Wirtschaftsauskunftsunternehmen wie Schufa, Bürgel oder Creditreform die Zahlungsmoral und Liquidität des neuen Mieters überprüft werden. Der Vermieter muss ankündigen, dass er eine solche Auskunft einholt. Am besten macht er dies durch einen Hinweis auf dem Selbstauskunftsformular, so Krauß, die seit 20 Jahren als Maklerin tätig ist.
Eine gewisse Sicherheit hat der Vermieter zudem, wenn er die Zahlung der ersten Miete vor die Wohnungsübergabe legt. Ist das Geld bis dahin nicht auf dem Konto, ist der Vermieter seinerseits nicht zur Übergabe der Wohnung verpflichtet.
Außerdem ist es ratsam, vom Mieter eine Kaution zu fordern und diese Summe be-ziehungsweise die Zahlung der ersten von drei Raten vor den Einzug zu legen. Die Kaution beträgt zumeist drei Netto-Monatskaltmieten. Diese Mietsicherheit kann auch durch eine Bürgschaft oder einen Kautionsschutzbrief hinterlegt werden.
Ist der Mieter Bezieher von Transferleistungen wie Hartz IV, so dass Miete und Ne-benkosten von der ARGE übernommen werden, sollte der Vermieter mit seinem Mie-ter vereinbaren, dass die Miete direkt von der Behörde an den Vermieter gezahlt wird. Dies gibt dem Vermieter die Gewähr auf einen zuverlässigen Zahlungseingang.
Abdruck honorarfrei
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Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thürin-gen)
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Telefon: (069) 59 14 69
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Der Vermieter sollte sich im Vorfeld möglichst umfassend über seinen potentiellen Mieter informieren, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Professionelle Immobilienmakler und Hausverwalter schauen von Berufs wegen bei der Wohnungsvergabe ebenfalls genau hin.
So sollten Vermieter ihre Interessenten bitten, einen Selbstauskunftsbogen auszufüllen. Darin sollen sie Angaben zu Name und Geburtsdaten der zum Haushalt gehörenden Personen sowie zu Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessen-ten und gegebenenfalls des Partners machen. Die Mietinteressenten sind jedoch nicht verpflichtet, dieses Formular auszufüllen. Gleichwohl muss der Vermieter einen solchen Kandidaten bei der Wohnungsvergabe nicht berücksichtigen.
„Fragen zur Familienplanung, zur sexuellen Orientierung sowie zur Religionszugehörigkeit sind allerdings in dem Fragebogen tabu und verstoßen zudem gegen das Antidiskriminierungsgesetz“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frank-furter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Der Vermieter sollte darüber hinaus von seinem Mieter in spe Gehaltsnachweise der vergangenen drei Monate einsehen. Ist der Partner, der ebenfalls einzieht, ebenfalls berufstätig, sollte auch dieser Einkommensnachweise erbringen. Ferner kann der Vermieter beim Vorvermieter und Arbeitgeber Informationen einholen. Bei diesen beiden Personen muss man allerdings auf die Kooperationsbereitschaft hoffen. Denn beide sind nicht verpflichtet, dem Vermieter zu versichern, dass der Mieter keine Mietschulden hat beziehungsweise wie hoch sein Einkommen ist und wie lange er in der Firma tätig ist. Ferner sollte durch eine Anfrage bei einem Wirtschaftsauskunftsunternehmen wie Schufa, Bürgel oder Creditreform die Zahlungsmoral und Liquidität des neuen Mieters überprüft werden. Der Vermieter muss ankündigen, dass er eine solche Auskunft einholt. Am besten macht er dies durch einen Hinweis auf dem Selbstauskunftsformular, so Krauß, die seit 20 Jahren als Maklerin tätig ist.
Eine gewisse Sicherheit hat der Vermieter zudem, wenn er die Zahlung der ersten Miete vor die Wohnungsübergabe legt. Ist das Geld bis dahin nicht auf dem Konto, ist der Vermieter seinerseits nicht zur Übergabe der Wohnung verpflichtet.
Außerdem ist es ratsam, vom Mieter eine Kaution zu fordern und diese Summe be-ziehungsweise die Zahlung der ersten von drei Raten vor den Einzug zu legen. Die Kaution beträgt zumeist drei Netto-Monatskaltmieten. Diese Mietsicherheit kann auch durch eine Bürgschaft oder einen Kautionsschutzbrief hinterlegt werden.
Ist der Mieter Bezieher von Transferleistungen wie Hartz IV, so dass Miete und Ne-benkosten von der ARGE übernommen werden, sollte der Vermieter mit seinem Mie-ter vereinbaren, dass die Miete direkt von der Behörde an den Vermieter gezahlt wird. Dies gibt dem Vermieter die Gewähr auf einen zuverlässigen Zahlungseingang.
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Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thürin-gen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
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Im Lastwagen über moderne Heizungen informieren
Frankfurt: Krauß Immobilien organisiert am 18. Juni eine Hausmesse „Rund um die Immobilie“. Dabei werden Tipps zu Umbau, Sanieren und Finanzieren gegeben; zugleich 20-jähriges Firmenjubiläum
(Frankfurt, 9.6.2011) Die Firma Krauß Immobilien organisiert am 18. Juni im Frankfurter Nordend eine Hausmesse, in der sich Verbraucher über Immobilienerwerb und –verkauf, Sanierung, Finanzierung und immobilienrechtliche Themen informieren können.
Insgesamt 13 Unternehmen beteiligen sich an der Veranstaltung, die Immobilienmaklerin und Firmeninhaberin Petra Krauß zum zweiten Mal ausrichtet. Darunter sind Handwerkerfirmen wie Heizungsbauer, Fliesen- und Parkettleger, Malerfirmen sowie Fenster- und Trockenbauer, die unter anderem über Umbauten und energetische Sanierungen informieren. Die Heizungsbaufirma wird beispielsweise mit einem 7,5-Tonner vorfahren, auf der begehbaren Lkw-Ladefläche werden unterschiedliche Heizungssysteme präsentiert.
„Mit diesen Unternehmen arbeiten wir seit vielen Jahren zusammen und können sie guten Gewissens weiterempfehlen“, erläutert Krauß, die vor fünf Jahren eine ähnliche Messe ausgerichtet hat.
Ferner stehen ein Architekt, ein freier Finanzierungsberater sowie ein Rechtsanwalt, der sich auf Miet- und Immobilienrecht spezialisiert hat, mit Ratschlägen zur Verfügung. „Wer eine konkrete Frage zu einem mietrechtlichen Fall hat, kann sich beispielsweise an diesen Experten wenden“, so Krauß.
Damit es dem Nachwuchs nicht langweilig wird, gib es ein beaufsichtigtes Bungee-Jumping für Kinder. Krauß, die seit vielen Jahren ehrenamtlich im Vorstand des Immobilienverbandes IVD Mitte tätig ist, rechnet an diesem Tag mit über 200 Besuchern.
Nicht nur an die reine Information ist gedacht, sondern mit der Veranstaltung will die Frankfurterin auch ihr 20-jähriges Firmenjubiläum feiern. Dafür wird um 15 Uhr eine Festtagstorte angeschnitten, auf der die Skyline von Frankfurt abgebildet ist.
Die Hausmesse von Krauß Immobilien findet am Samstag, 18. Juni, in der Nordendstraße 45/ Ecke Gluckstraße statt, 14 bis 17 Uhr. Die Veranstaltung findet auch bei Regen statt; der Eintritt ist frei.
Pressekontakt:
Petra Krauß, Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
(Frankfurt, 9.6.2011) Die Firma Krauß Immobilien organisiert am 18. Juni im Frankfurter Nordend eine Hausmesse, in der sich Verbraucher über Immobilienerwerb und –verkauf, Sanierung, Finanzierung und immobilienrechtliche Themen informieren können.
Insgesamt 13 Unternehmen beteiligen sich an der Veranstaltung, die Immobilienmaklerin und Firmeninhaberin Petra Krauß zum zweiten Mal ausrichtet. Darunter sind Handwerkerfirmen wie Heizungsbauer, Fliesen- und Parkettleger, Malerfirmen sowie Fenster- und Trockenbauer, die unter anderem über Umbauten und energetische Sanierungen informieren. Die Heizungsbaufirma wird beispielsweise mit einem 7,5-Tonner vorfahren, auf der begehbaren Lkw-Ladefläche werden unterschiedliche Heizungssysteme präsentiert.
„Mit diesen Unternehmen arbeiten wir seit vielen Jahren zusammen und können sie guten Gewissens weiterempfehlen“, erläutert Krauß, die vor fünf Jahren eine ähnliche Messe ausgerichtet hat.
Ferner stehen ein Architekt, ein freier Finanzierungsberater sowie ein Rechtsanwalt, der sich auf Miet- und Immobilienrecht spezialisiert hat, mit Ratschlägen zur Verfügung. „Wer eine konkrete Frage zu einem mietrechtlichen Fall hat, kann sich beispielsweise an diesen Experten wenden“, so Krauß.
Damit es dem Nachwuchs nicht langweilig wird, gib es ein beaufsichtigtes Bungee-Jumping für Kinder. Krauß, die seit vielen Jahren ehrenamtlich im Vorstand des Immobilienverbandes IVD Mitte tätig ist, rechnet an diesem Tag mit über 200 Besuchern.
Nicht nur an die reine Information ist gedacht, sondern mit der Veranstaltung will die Frankfurterin auch ihr 20-jähriges Firmenjubiläum feiern. Dafür wird um 15 Uhr eine Festtagstorte angeschnitten, auf der die Skyline von Frankfurt abgebildet ist.
Die Hausmesse von Krauß Immobilien findet am Samstag, 18. Juni, in der Nordendstraße 45/ Ecke Gluckstraße statt, 14 bis 17 Uhr. Die Veranstaltung findet auch bei Regen statt; der Eintritt ist frei.
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**20 Jahre KRAUß IMMOBILIEN***
INFORMATIONSBEDÜRFTIGE und GESELLSCHAFTSFREUDIGE AUFGEPASST!!!:
Ein ereignisreicher Sommer erwartete unsere Eigentümer und Kunden...
Ob "Jung" oder "Alt" alle unsere Kunden waren zufrieden.
Anlässlich unseres 20 jährigen Jubiläums veranstalteten wir eine Immobilienhausmesse am 18.06.2011.
Sämtliche Austeller rund um die Immobilien präsentierten und berieten rund um Ihre Gewerke.
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Video für die Einladung
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Grundbuchauszug, Finanzierungszusage, Identifikationsnummer
(Frankfurt, 16.05.2011) Beim Immobilienerwerb muss der Käufer für seine Finanzierungszusage sowie die anschließende Kaufvertragsunterzeichnung zahlreiche Unterlagen besorgen.
Für die Finanzierungszusage benötigt seine Bank einen Gehaltsnachweis. In der Regel muss er regelmäßige Gehaltszahlungen der zurückliegenden drei Monate belegen. Daneben sollte er einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 Prozent des Kaufpreises belegen. Verfügt er über ein hohes Einkommen, hatte aber noch nicht die Möglichkeit, zu sparen, ist dank dieser Bonität auch eine Finanzierung mit weniger Eigenmitteln problemlos möglich.
Ferner muss er einen Grundbuchauszug der Immobilie vorlegen. Darin sind eventuell bestehende Hypothekenbelastungen aufgeführt sowie Lasten wie Wege- oder Wohnrechte. Zudem muss ein Lageplan der Immobilie vorgelegt werden, der über das Katasteramt besorgt werden kann. Auch müssen Objektfotos und Bauunterlagen mit Baujahrangaben, Grundrissen und einer Wohnflächenberechnung besorgt werden. Beim Erwerb über einen Immobilienmakler organisiert dieser alle notwendigen Unterlagen.
Die meisten Finanzierer verlangen zudem beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie – egal ob Wohnung oder Haus - den Nachweis einer Gebäudeversicherung.
„Beim Kauf einer Eigentumswohnung unterschreibt der Erwerber im notariellen Kaufvertrag, dass ihm die Teilungserklärung sowie die daran angehängte Gemeinschaftsordnung vorliegt“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte. In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt.
Zudem sollten vor dem Wohnungskauf die Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung sowie die Betriebskostenabrechnung eingesehen werden. So kann sich der Käufer eine Überblick über die Abrechnungen und Reparaturen machen sowie über möglicherweise anstehende kostspielige Modernisierungsmaßnahmen. Seit einigen Jahren muss beim Immobilienverkauf auch ein Energieausweis vorgelegt werden, den ein Experte erstellen muss.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, das noch gebaut wird, muss bei seinem Kreditinstitut Bauunterlagen wie die Baubeschreibung und den Werkvertrag mit seinem Bauträger vorlegen. Darin sind Informationen wie die geplanten Grundrisse, die entstehende Wohnfläche sowie der Quadratmeterpreis enthalten. Bei Neubauten werden Energieausweise im Übrigen seit einigen Jahren automatisch zusammen mit den Bauunterlagen ausgestellt.
Beim Termin der notariellen Kaufvertragsunterzeichnung müssen die Käufer neben der Finanzierungszusage einen Personalausweis oder Reisepass dabei haben, um sich auszuweisen. Seit Anfang des Jahres sind die Notare zudem verpflichtet, die Steuer-Identifikationsnummer beider Vertragspartner in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Bevor es zum gemeinsamen Termin zwischen Verkäufer und Erwerber kommt, fertigt der Notar einen Vertragsentwurf an, der beiden Vertragspartnern im Vorfeld zugeschickt wird, damit sie ihn in Ruhe durchlesen und eventuelle Unklarheiten ausgeräumt werden können.
Abdruck honorarfrei
Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thüringen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: info@krauss-immobilien.de
Für die Finanzierungszusage benötigt seine Bank einen Gehaltsnachweis. In der Regel muss er regelmäßige Gehaltszahlungen der zurückliegenden drei Monate belegen. Daneben sollte er einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 Prozent des Kaufpreises belegen. Verfügt er über ein hohes Einkommen, hatte aber noch nicht die Möglichkeit, zu sparen, ist dank dieser Bonität auch eine Finanzierung mit weniger Eigenmitteln problemlos möglich.
Ferner muss er einen Grundbuchauszug der Immobilie vorlegen. Darin sind eventuell bestehende Hypothekenbelastungen aufgeführt sowie Lasten wie Wege- oder Wohnrechte. Zudem muss ein Lageplan der Immobilie vorgelegt werden, der über das Katasteramt besorgt werden kann. Auch müssen Objektfotos und Bauunterlagen mit Baujahrangaben, Grundrissen und einer Wohnflächenberechnung besorgt werden. Beim Erwerb über einen Immobilienmakler organisiert dieser alle notwendigen Unterlagen.
Die meisten Finanzierer verlangen zudem beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie – egal ob Wohnung oder Haus - den Nachweis einer Gebäudeversicherung.
„Beim Kauf einer Eigentumswohnung unterschreibt der Erwerber im notariellen Kaufvertrag, dass ihm die Teilungserklärung sowie die daran angehängte Gemeinschaftsordnung vorliegt“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte. In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt.
Zudem sollten vor dem Wohnungskauf die Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung sowie die Betriebskostenabrechnung eingesehen werden. So kann sich der Käufer eine Überblick über die Abrechnungen und Reparaturen machen sowie über möglicherweise anstehende kostspielige Modernisierungsmaßnahmen. Seit einigen Jahren muss beim Immobilienverkauf auch ein Energieausweis vorgelegt werden, den ein Experte erstellen muss.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, das noch gebaut wird, muss bei seinem Kreditinstitut Bauunterlagen wie die Baubeschreibung und den Werkvertrag mit seinem Bauträger vorlegen. Darin sind Informationen wie die geplanten Grundrisse, die entstehende Wohnfläche sowie der Quadratmeterpreis enthalten. Bei Neubauten werden Energieausweise im Übrigen seit einigen Jahren automatisch zusammen mit den Bauunterlagen ausgestellt.
Beim Termin der notariellen Kaufvertragsunterzeichnung müssen die Käufer neben der Finanzierungszusage einen Personalausweis oder Reisepass dabei haben, um sich auszuweisen. Seit Anfang des Jahres sind die Notare zudem verpflichtet, die Steuer-Identifikationsnummer beider Vertragspartner in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Bevor es zum gemeinsamen Termin zwischen Verkäufer und Erwerber kommt, fertigt der Notar einen Vertragsentwurf an, der beiden Vertragspartnern im Vorfeld zugeschickt wird, damit sie ihn in Ruhe durchlesen und eventuelle Unklarheiten ausgeräumt werden können.
Abdruck honorarfrei
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Verehrte Immobilienbesitzer
Unsere alljährlichen Informationsveranstaltungen haben sich sehr gelohnt:
Unsere Kunden wurden umfangreich in die Themen eingeweiht sowie mit Leckereien versorgt.
Am Dienstag, den 10.05.2011
Thema: „So finden Sie den richtigen Hausverwalter für
Ihre Bedürfnisse!“
Referent: Referent: Dipl. Wirtschaftsingenieur (FH)
Holger Karg
Dienstag, den 17.05.2011
Thema: „Schimmel im Gebäude“
Referentin: Staatl. anerk. Sachverständige und Dipl. Ing. Ulrike Krabus
Sollten die Themen Ihr Interesse geweckt haben, können gerne Scripte anfordern.
Kontaktieren Sie uns einfach!
Unsere Kunden wurden umfangreich in die Themen eingeweiht sowie mit Leckereien versorgt.
Am Dienstag, den 10.05.2011
Thema: „So finden Sie den richtigen Hausverwalter für
Ihre Bedürfnisse!“
Referent: Referent: Dipl. Wirtschaftsingenieur (FH)
Holger Karg
Dienstag, den 17.05.2011
Thema: „Schimmel im Gebäude“
Referentin: Staatl. anerk. Sachverständige und Dipl. Ing. Ulrike Krabus
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P R E S S E M I T T E I L U N G
Diskussion um die Kaution
Die Rückzahlung der Mietkaution sorgt häufig für Streit
(Frankfurt, 4.4.2011) Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seinen Verpflichtungen wie dem Ausführen von Schönheitsreparaturen nicht nachkommt. Um diese Rechte und Pflichten herrscht bei Mietern oft Unkenntnis.
Kautionshöhe. Die Kaution darf drei Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten-Vorauszahlung) nicht übersteigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Summe von seinem Vermögen getrennt auf einem Treuhandkonto anzulegen. Dadurch soll verhindert werden, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters die Kaution wegfällt, weil sie in die Konkursmasse einfließen würde. Ist das Geld dagegen auf einem separaten Konto angelegt, ist es insolvenzfest und kann dem Mieter ausgezahlt werden.
Üblich ist, dass der Vermieter das Geld in bar erhält, dies quittiert und auf seinen Namen auf ein eigenes Konto anlegt. Aber auch der Mieter kann das Geld auf ein eigenes Sparbuch einzahlen und an den Vermieter verpfänden. „Zudem kann er eine Bankbürgschaft über den Kautionsbetrag als Sicherheit besorgen“, ergänzt Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Grundsätzlich ist der Mieter dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu begleichen. Dies wird aber selten praktiziert.
Wie die Kaution angelegt werden muss. Der Vermieter legt in der Regel die Kaution als Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. Aber auch andere Anlageformen sind möglich. Die entstehenden Zinsen werden der Kaution gutgeschrieben. Kosten für Kontoführung und Kündigung gehen zu Lasten des Mieters. Der Vermieter kann diese Bankspesen bei der Abrechnung nach Ende des Mietverhältnisses abziehen.
Einbehalten der Kaution. Der Vermieter zahlt beim Auszug - nach der Wohnungsrückgabe - die Kaution zurück, sofern im Übergabeprotokoll keine Mängel aufgenommen wurden. Bestehen solche, dann hat der Vermieter eine sechsmonatige Prüfungs- und Überlegungspflicht. Danach verjähren seine Ansprüche.
Diese Verjährung gilt nicht bei möglichen Nebenkostennachzahlungen. So kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution nach dem Wohnungsauszug einbehalten, falls damit zu rechnen ist, dass der Mieter Nachzahlungen leisten muss.
Die einbehaltene Summe orientiert sich an den Abrechnungen der Vorjahre. Der Vermieter darf nicht mehr als die Höhe von drei bis vier monatlichen Nebenkostennachzahlungen einbehalten. Den Restbetrag muss er auszahlen.
„Abwohnen“ ist verboten. Es ist verboten, dass der Mieter die Kaution „abwohnt“, also bei Wohnungskündigung die letzten drei Monate keine Miete bezahlt.
Ist der Mieter mit seiner Miete im Rückstand, kann sich der Vermieter, sofern das Mietverhältnis weiter besteht, eigenmächtig vom Kautionskonto bedienen, wenn dies vorher im Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss er seinen Mieter auffordern, die Kautionssumme wieder aufzufüllen.
(Frankfurt, 4.4.2011) Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seinen Verpflichtungen wie dem Ausführen von Schönheitsreparaturen nicht nachkommt. Um diese Rechte und Pflichten herrscht bei Mietern oft Unkenntnis.
Kautionshöhe. Die Kaution darf drei Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten-Vorauszahlung) nicht übersteigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Summe von seinem Vermögen getrennt auf einem Treuhandkonto anzulegen. Dadurch soll verhindert werden, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters die Kaution wegfällt, weil sie in die Konkursmasse einfließen würde. Ist das Geld dagegen auf einem separaten Konto angelegt, ist es insolvenzfest und kann dem Mieter ausgezahlt werden.
Üblich ist, dass der Vermieter das Geld in bar erhält, dies quittiert und auf seinen Namen auf ein eigenes Konto anlegt. Aber auch der Mieter kann das Geld auf ein eigenes Sparbuch einzahlen und an den Vermieter verpfänden. „Zudem kann er eine Bankbürgschaft über den Kautionsbetrag als Sicherheit besorgen“, ergänzt Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Grundsätzlich ist der Mieter dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu begleichen. Dies wird aber selten praktiziert.
Wie die Kaution angelegt werden muss. Der Vermieter legt in der Regel die Kaution als Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. Aber auch andere Anlageformen sind möglich. Die entstehenden Zinsen werden der Kaution gutgeschrieben. Kosten für Kontoführung und Kündigung gehen zu Lasten des Mieters. Der Vermieter kann diese Bankspesen bei der Abrechnung nach Ende des Mietverhältnisses abziehen.
Einbehalten der Kaution. Der Vermieter zahlt beim Auszug - nach der Wohnungsrückgabe - die Kaution zurück, sofern im Übergabeprotokoll keine Mängel aufgenommen wurden. Bestehen solche, dann hat der Vermieter eine sechsmonatige Prüfungs- und Überlegungspflicht. Danach verjähren seine Ansprüche.
Diese Verjährung gilt nicht bei möglichen Nebenkostennachzahlungen. So kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution nach dem Wohnungsauszug einbehalten, falls damit zu rechnen ist, dass der Mieter Nachzahlungen leisten muss.
Die einbehaltene Summe orientiert sich an den Abrechnungen der Vorjahre. Der Vermieter darf nicht mehr als die Höhe von drei bis vier monatlichen Nebenkostennachzahlungen einbehalten. Den Restbetrag muss er auszahlen.
„Abwohnen“ ist verboten. Es ist verboten, dass der Mieter die Kaution „abwohnt“, also bei Wohnungskündigung die letzten drei Monate keine Miete bezahlt.
Ist der Mieter mit seiner Miete im Rückstand, kann sich der Vermieter, sofern das Mietverhältnis weiter besteht, eigenmächtig vom Kautionskonto bedienen, wenn dies vorher im Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss er seinen Mieter auffordern, die Kautionssumme wieder aufzufüllen.
Wir haben einen Jahrespraktikumsplatz ab dem 01.08.2011 anzubieten.
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Voraussetzungen:
- gute Deutschkenntnisse
- gute Word/ Exel-Kenntnisse
- Englischkenntnisse
- Teamfähigkeit
- Belastbarkeit
- Zuverlässigkeit
- Verantwortungsbewusst
- Gepflegtes Auftreten
Schick uns schnell eine schriftliche Bewerbung mit Foto per E-Mail oder Post!
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Nordend: Mit der Sanierung steigen die Wohnungsmieten
Das Frankfurter Nordend entwickelte sich zu einer begehrten Wohnlage. Mieten und Preise sind stark gestiegen.
(Frankfurt, 31.1.2011) Die Wirtschaft- und Finanzkrise kannte nicht nur Verlierer. Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt profitierte von der Krise: Immobilien als risikoarme und wertstabile Kapitalanlage stiegen im Ansehen der Verbraucher. Die höhere Nachfrage wirkte sich in allen prosperierenden Ballungsregionen aus. In Frankfurt ist davon unter anderem der Stadtteil Nordend betroffen. „In den zurückliegenden Jahren wurden hier viele betagte Mietshäuser, häufig Altbauten, umfassend saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und an Investoren oder Selbstnutzer verkauft“, so Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte und Inhaberin der gleichnamigen Immobilienfirma, die seit 20 Jahren in dem Stadtteil als Maklerin und Gebäude-Sachverständige tätig ist. Mittlerweile seien nahezu alle ruhig gelegenen Gebäude saniert, Baulücken wurden mit Neubauten geschlossen. An der „Friedberger Warte“ wurden zahlreiche Einfamilienhäuser und Wohnungen errichtet. Lediglich entlang der Friedberger Landstraße, die als Einfallstraße wegen des Lärms allerdings eher unattraktiv ist, stünden noch Sanierungen aus.
Mit der Aufwertung des Viertels verändert sich zusehends die Bevölkerungsstruktur: zu den Studenten und alteingesessenen Mietern gesellen sich Doppelverdiener-Haushalte und Akademiker-Familien mit hohen Einkommen. Viele Altbauwohnungen, die in den 1970er Jahren in kleinere Wohnungen unterteilt wurden, werden jetzt wieder zu Familienwohnungen mit mindestens vier Zimmern umgebaut.
Für immer mehr Normalverdiener wird das Gebiet unerschwinglich, denn mit der Sanierungswelle stiegen Preise und Mieten im Nordend. Lagen vor fünf Jahren die Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche noch bei acht bis zehn Euro, so muss man derzeit zehn bis 13 Euro einrechnen. Für frisch sanierte Gebäude liegen die Mieten bei bis zu 14,50 Euro, wie aus den Beobachtungen der IVD-Expertin sowie dem Wohnungsmarktbericht der IHK hervorgeht.
Ähnlich verlief die Entwicklung bei den Wohnungspreisen. Für Gebrauchtwohnungen in gutem Zustand lagen die Quadratmeterpreise vor fünf Jahren im Nordend im Schnitt bei 2.500 Euro. Derzeit muss man für vergleichbare vier Wände 2.800 bis 3.300 Euro einrechnen. Neubau- und kernsanierte Wohnungen schlagen mit 4.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche.
Die Bewohner schätzen neben der zentralen Lage - zu Fuß ist man in etwa 15 Minuten auf der Zeil - die gute Infrastruktur: die Fachhochschule ist nahe, es gibt Krankenhäuser und Ärzte, zahlreiche Läden für die Nahversorgung, drei Parks und renommierte Schulen. Eine Straßenbahnlinie sowie drei U-Bahn-Stränge erschließen das Gebiet, in dem 54.000 Menschen leben.
Bei Immobilien-Investoren hat sich zudem herumgesprochen, dass sie in der Mainmetropole nicht nur mit einer hohen Kaufkraft, sondern auch mit steigenden Einwohnerzahlen rechnen können. Eine Studie der Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Einwohnerzahl bis 2020 um knapp 8.000 auf rund 662.400 steigt. Die Prognose der Stadt Frankfurt kommt in einer Modellrechnung bis 2020 sogar auf 669.000 Einwohner. Dieser Umstand sichert eine stabile Wohnraumnachfrage.
Die von der Stadt angedachte Untertunnelung der A 661 könnte durch die Lärmentlastung insbesondere die östlichen Straßenzüge des Nordends weiter aufwerten. Der Tunnel soll sich zwischen den Stadtteilen Bornheim, Nordend und Seckbach erstrecken. „Man muss aber sehen, ob sich der Aufwand wirklich lohnt. Solch umfassende Bauarbeiten sind sehr teuer, dauern lange und viele Anrainer werden Leidtragende sein, weil sie nicht nur den Baulärm ertragen, sondern auch Teile ihre Grundstücks abtreten müssten“, gibt Krauß zu bedenken.
(Frankfurt, 31.1.2011) Die Wirtschaft- und Finanzkrise kannte nicht nur Verlierer. Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt profitierte von der Krise: Immobilien als risikoarme und wertstabile Kapitalanlage stiegen im Ansehen der Verbraucher. Die höhere Nachfrage wirkte sich in allen prosperierenden Ballungsregionen aus. In Frankfurt ist davon unter anderem der Stadtteil Nordend betroffen. „In den zurückliegenden Jahren wurden hier viele betagte Mietshäuser, häufig Altbauten, umfassend saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und an Investoren oder Selbstnutzer verkauft“, so Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte und Inhaberin der gleichnamigen Immobilienfirma, die seit 20 Jahren in dem Stadtteil als Maklerin und Gebäude-Sachverständige tätig ist. Mittlerweile seien nahezu alle ruhig gelegenen Gebäude saniert, Baulücken wurden mit Neubauten geschlossen. An der „Friedberger Warte“ wurden zahlreiche Einfamilienhäuser und Wohnungen errichtet. Lediglich entlang der Friedberger Landstraße, die als Einfallstraße wegen des Lärms allerdings eher unattraktiv ist, stünden noch Sanierungen aus.
Mit der Aufwertung des Viertels verändert sich zusehends die Bevölkerungsstruktur: zu den Studenten und alteingesessenen Mietern gesellen sich Doppelverdiener-Haushalte und Akademiker-Familien mit hohen Einkommen. Viele Altbauwohnungen, die in den 1970er Jahren in kleinere Wohnungen unterteilt wurden, werden jetzt wieder zu Familienwohnungen mit mindestens vier Zimmern umgebaut.
Für immer mehr Normalverdiener wird das Gebiet unerschwinglich, denn mit der Sanierungswelle stiegen Preise und Mieten im Nordend. Lagen vor fünf Jahren die Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche noch bei acht bis zehn Euro, so muss man derzeit zehn bis 13 Euro einrechnen. Für frisch sanierte Gebäude liegen die Mieten bei bis zu 14,50 Euro, wie aus den Beobachtungen der IVD-Expertin sowie dem Wohnungsmarktbericht der IHK hervorgeht.
Ähnlich verlief die Entwicklung bei den Wohnungspreisen. Für Gebrauchtwohnungen in gutem Zustand lagen die Quadratmeterpreise vor fünf Jahren im Nordend im Schnitt bei 2.500 Euro. Derzeit muss man für vergleichbare vier Wände 2.800 bis 3.300 Euro einrechnen. Neubau- und kernsanierte Wohnungen schlagen mit 4.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche.
Die Bewohner schätzen neben der zentralen Lage - zu Fuß ist man in etwa 15 Minuten auf der Zeil - die gute Infrastruktur: die Fachhochschule ist nahe, es gibt Krankenhäuser und Ärzte, zahlreiche Läden für die Nahversorgung, drei Parks und renommierte Schulen. Eine Straßenbahnlinie sowie drei U-Bahn-Stränge erschließen das Gebiet, in dem 54.000 Menschen leben.
Bei Immobilien-Investoren hat sich zudem herumgesprochen, dass sie in der Mainmetropole nicht nur mit einer hohen Kaufkraft, sondern auch mit steigenden Einwohnerzahlen rechnen können. Eine Studie der Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Einwohnerzahl bis 2020 um knapp 8.000 auf rund 662.400 steigt. Die Prognose der Stadt Frankfurt kommt in einer Modellrechnung bis 2020 sogar auf 669.000 Einwohner. Dieser Umstand sichert eine stabile Wohnraumnachfrage.
Die von der Stadt angedachte Untertunnelung der A 661 könnte durch die Lärmentlastung insbesondere die östlichen Straßenzüge des Nordends weiter aufwerten. Der Tunnel soll sich zwischen den Stadtteilen Bornheim, Nordend und Seckbach erstrecken. „Man muss aber sehen, ob sich der Aufwand wirklich lohnt. Solch umfassende Bauarbeiten sind sehr teuer, dauern lange und viele Anrainer werden Leidtragende sein, weil sie nicht nur den Baulärm ertragen, sondern auch Teile ihre Grundstücks abtreten müssten“, gibt Krauß zu bedenken.
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Immobilie als Kapitalanlage: Auf Standort und Gebäudezustand kommt es an
(Frankfurt am Main, 18.2.2011) In Zeiten der Aktien-Euphorie wurden Menschen belächelt, die ihr Vermögen in Immobilien anlegten und sich mit Renditen von unter zehn Prozent zufrieden gaben. Mittlerweile hat sich das Blatt gewendet; bei Verbrauchern ist nach dem Aktienverfall durch die Finanzkrise hohes Risi-ko out: Sie legen mehr Wert auf risikoarme und wertstabile Anlageformen wie vermietete Immobilien.
Den Eigentümern von vermieteten Immobilien kommen dabei drei Vorzüge zugute: Steuervorteile, Mieteinnahmen und ein möglicher Wertzuwachs durch steigende Grundstückspreise.
Bei der Wahl einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses sollte der Investor ein Auge auf die Lage, die Erreichbarkeit und das Umfeld haben. Ratsam ist es, die vier Wände in einer Stadt zu kaufen, in der man den Immobilienmarkt kennt. Erwirbt der Anleger anderswo ein Objekt, sollte er sich über den örtliche Makler so-wie im Internet entsprechend informieren.
Ein weiteres Kriterium, auf das er achten sollte, sind die Ausstattung und der Gebäu-dezustand. „Die Häuser sollten über Balkone und Aufzug verfügen, gut an öffentliche Verkehrsmittel angebunden sein und eine moderne, energiesparende Heizungstech-nik haben; Schulen und Läden sollten gut erreichbar sind“, erläutert Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte und Inhaberin der gleichnami-gen Frankfurter Immobilienfirma.
Der bisherige Eigentümer beziehungsweise Immobilienverwalter kann dem Erwerber Auskunft über die angefallenen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen erteilen sowie anhand der Kontoauszüge Einblick in die Zuverlässigkeit der Mieter geben. Ein gutes Zeichen ist, wenn die Mieter schon viele Jahre in ihren vier Wänden leben und pünktlich die Miete zahlen. „Hohe Fluktuation und Mietaußenstände sind hingegen ein schlechtes Zeichen“, so Krauß, die im Frankfurter Norden als Maklerin und Ge-bäude-Sachverständige tätig ist.
Bevölkerungswachstum sichert Mieterträge
Eine stabile Wohnungsnachfrage und eventuelle Mietsteigerungen orientieren sich zudem an der Bevölkerungsprognose. Das Rhein-Main-Gebiet zählt dabei zu den wenigen Regionen, die in den kommenden 15 Jahren mit einem Bevölkerungsan-stieg rechnen können. Eine Studie der Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Einwohnerzahl in Frankfurt bis 2020 um knapp 8.000 Einwohner auf rund 662.400 steigt. Auch für viele Umlandgemeinden weisen Vorhersagen eine wach-sende Bevölkerung, verbunden mit einer größeren Wohnungsnachfrage, aus. Dies gilt etwa für Bad Homburg, Bad Vilbel und Eschborn.
Der Bevölkerungszuwachs steht einem seit über zehn Jahren anhaltenden Rückgang des Mietwohnungsbaus gegenüber: Ein knapperes Angebot lies wiederum die Mie-ten steigen: Zwischen 1990 und 2010 kletterten in guten Wohnlagen Frankfurts die Wohnungskaltmieten von 5,88 auf 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (plus 61,6 Prozent). Im gleichen Zeitraum stiegen sie im Umland um 47 Prozent, von 5,10 auf 7,50 Euro (Quelle: IVD). In den guten städtischen Wohnlagen liegen die Durch-schnittsmieten noch darüber. In der Altstadt, im Nordend, im Westhafen, in Sachsen-hausen und Bockenheim liegen die Wohnungskaltmieten bei elf Euro, im Westend sogar bei 13 Euro (Quelle: IHK Frankfurt).
Die Kaufpreise für vermietete Mehrfamilienhäuser liegen in Frankfurt – je nach Standort - zwischen dem 12,5- und 18-fachen der jährlichen Nettokaltmiete. In Of-fenbach und Neu-Isenburg liegen sie im Schnitt bei dem 12-fachen; in Bad Homburg beim 16-fachen (Quelle: IVD, IHK). Dies ist ein überdurchschnittlich hoher Wert.
Vorteile zieht der Eigentümer auch aus Steuerersparnissen, die er mit einer vermie-teten Immobilie erzielen kann. Die Ersparnis ist umso größer, je höher sein Steuer-satz ist. Er kann neben der Gebäudeabschreibung ferner Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten beim Finanzamt geltend machen. Die größte Steuerersparnis bringen dem Kapitalanleger allerdings die Schuldzinsen, die er für die Finanzierung der Immobilie aufwendet.
Verkauft der Eigentümer seine Immobilie nach Ablauf der 10-jährigen Spekulations-frist, bleiben seine Gewinne steuerfrei. Dies gilt nur für vermietete Immobilien: Selbst-nutzer genießen diese Steuervorteile nicht.
Den Eigentümern von vermieteten Immobilien kommen dabei drei Vorzüge zugute: Steuervorteile, Mieteinnahmen und ein möglicher Wertzuwachs durch steigende Grundstückspreise.
Bei der Wahl einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses sollte der Investor ein Auge auf die Lage, die Erreichbarkeit und das Umfeld haben. Ratsam ist es, die vier Wände in einer Stadt zu kaufen, in der man den Immobilienmarkt kennt. Erwirbt der Anleger anderswo ein Objekt, sollte er sich über den örtliche Makler so-wie im Internet entsprechend informieren.
Ein weiteres Kriterium, auf das er achten sollte, sind die Ausstattung und der Gebäu-dezustand. „Die Häuser sollten über Balkone und Aufzug verfügen, gut an öffentliche Verkehrsmittel angebunden sein und eine moderne, energiesparende Heizungstech-nik haben; Schulen und Läden sollten gut erreichbar sind“, erläutert Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte und Inhaberin der gleichnami-gen Frankfurter Immobilienfirma.
Der bisherige Eigentümer beziehungsweise Immobilienverwalter kann dem Erwerber Auskunft über die angefallenen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen erteilen sowie anhand der Kontoauszüge Einblick in die Zuverlässigkeit der Mieter geben. Ein gutes Zeichen ist, wenn die Mieter schon viele Jahre in ihren vier Wänden leben und pünktlich die Miete zahlen. „Hohe Fluktuation und Mietaußenstände sind hingegen ein schlechtes Zeichen“, so Krauß, die im Frankfurter Norden als Maklerin und Ge-bäude-Sachverständige tätig ist.
Bevölkerungswachstum sichert Mieterträge
Eine stabile Wohnungsnachfrage und eventuelle Mietsteigerungen orientieren sich zudem an der Bevölkerungsprognose. Das Rhein-Main-Gebiet zählt dabei zu den wenigen Regionen, die in den kommenden 15 Jahren mit einem Bevölkerungsan-stieg rechnen können. Eine Studie der Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Einwohnerzahl in Frankfurt bis 2020 um knapp 8.000 Einwohner auf rund 662.400 steigt. Auch für viele Umlandgemeinden weisen Vorhersagen eine wach-sende Bevölkerung, verbunden mit einer größeren Wohnungsnachfrage, aus. Dies gilt etwa für Bad Homburg, Bad Vilbel und Eschborn.
Der Bevölkerungszuwachs steht einem seit über zehn Jahren anhaltenden Rückgang des Mietwohnungsbaus gegenüber: Ein knapperes Angebot lies wiederum die Mie-ten steigen: Zwischen 1990 und 2010 kletterten in guten Wohnlagen Frankfurts die Wohnungskaltmieten von 5,88 auf 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (plus 61,6 Prozent). Im gleichen Zeitraum stiegen sie im Umland um 47 Prozent, von 5,10 auf 7,50 Euro (Quelle: IVD). In den guten städtischen Wohnlagen liegen die Durch-schnittsmieten noch darüber. In der Altstadt, im Nordend, im Westhafen, in Sachsen-hausen und Bockenheim liegen die Wohnungskaltmieten bei elf Euro, im Westend sogar bei 13 Euro (Quelle: IHK Frankfurt).
Die Kaufpreise für vermietete Mehrfamilienhäuser liegen in Frankfurt – je nach Standort - zwischen dem 12,5- und 18-fachen der jährlichen Nettokaltmiete. In Of-fenbach und Neu-Isenburg liegen sie im Schnitt bei dem 12-fachen; in Bad Homburg beim 16-fachen (Quelle: IVD, IHK). Dies ist ein überdurchschnittlich hoher Wert.
Vorteile zieht der Eigentümer auch aus Steuerersparnissen, die er mit einer vermie-teten Immobilie erzielen kann. Die Ersparnis ist umso größer, je höher sein Steuer-satz ist. Er kann neben der Gebäudeabschreibung ferner Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten beim Finanzamt geltend machen. Die größte Steuerersparnis bringen dem Kapitalanleger allerdings die Schuldzinsen, die er für die Finanzierung der Immobilie aufwendet.
Verkauft der Eigentümer seine Immobilie nach Ablauf der 10-jährigen Spekulations-frist, bleiben seine Gewinne steuerfrei. Dies gilt nur für vermietete Immobilien: Selbst-nutzer genießen diese Steuervorteile nicht.
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Mit dem Vermieter unter einem Dach
Geringerer Kündigungsschutz des Mieters, wenn er mit Vermieter unter einem Dach wohnt
(Frankfurt, 06.12.2010) Der Kündigungsschutz von Wohnungsmietern ist gemindert, falls sie mit ihrem Vermieter unter einem Dach wohnen. Dies gilt etwa für ein Zweifamilienhaus oder ein Gebäude mit Einliegerwohnung.
In diesem Fällen hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann seinem Mieter kündigen, falls zwischen beiden Parteien die Chemie nicht mehr stimmt. Der Grund: Das Zusammenleben auf engem Raum wäre nachhaltig erschwert. Die Regel besteht grundsätzlich nur, wenn das gemeinsame Haus aus zwei Wohnungen besteht. Bis 1. September 2006 galt dieser Grundsatz auch für Dreifamilienhäuser. Zu diesem Zeitpunkt wurde er abgeschafft.
Der Vermieter kann seinem Mieter dann ohne Angaben von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters orientiert sich dabei an der Dauer des Mietverhältnisses. Beispiel: Wohnt der Mieter seit fünf Jahren in der Wohnung, so liegt seine Frist bei sechs Monaten, zuzüglich der drei Monate für die Sonderkündigungsregel.
„Der Vermieter kann sich jedoch nicht auf das Sonderkündigungsrecht berufen, wenn er seine vier Wände nur gelegentlich nutzt, etwa an Wochenenden“, ergänzt Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Vielmehr muss er seinen Lebensmittelpunkt in dieser Immobilie haben. Von seinem grundlosen Kündigungsrecht kann der Vermieter auch dann Gebrauch machen, wenn der Mieter zwei Wohnungen angemietet und diese nach außen hin miteinander verbunden hat.
Der Mieter kann sich gegen eine solche Kündigung unter Umständen schützen, sofern er sich auf die Sozialklausel berufen kann. Das heißt, er kann besondere Härten anführen, die seinem Auszug entgegenstehen wie hohes Alter oder Krankheit. Zudem können beide Parteien im Mietvertrag das Sonderkündigungsrecht ausschließen.
Abdruck honorarfrei
Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thüringen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
(Frankfurt, 06.12.2010) Der Kündigungsschutz von Wohnungsmietern ist gemindert, falls sie mit ihrem Vermieter unter einem Dach wohnen. Dies gilt etwa für ein Zweifamilienhaus oder ein Gebäude mit Einliegerwohnung.
In diesem Fällen hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann seinem Mieter kündigen, falls zwischen beiden Parteien die Chemie nicht mehr stimmt. Der Grund: Das Zusammenleben auf engem Raum wäre nachhaltig erschwert. Die Regel besteht grundsätzlich nur, wenn das gemeinsame Haus aus zwei Wohnungen besteht. Bis 1. September 2006 galt dieser Grundsatz auch für Dreifamilienhäuser. Zu diesem Zeitpunkt wurde er abgeschafft.
Der Vermieter kann seinem Mieter dann ohne Angaben von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters orientiert sich dabei an der Dauer des Mietverhältnisses. Beispiel: Wohnt der Mieter seit fünf Jahren in der Wohnung, so liegt seine Frist bei sechs Monaten, zuzüglich der drei Monate für die Sonderkündigungsregel.
„Der Vermieter kann sich jedoch nicht auf das Sonderkündigungsrecht berufen, wenn er seine vier Wände nur gelegentlich nutzt, etwa an Wochenenden“, ergänzt Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte.
Vielmehr muss er seinen Lebensmittelpunkt in dieser Immobilie haben. Von seinem grundlosen Kündigungsrecht kann der Vermieter auch dann Gebrauch machen, wenn der Mieter zwei Wohnungen angemietet und diese nach außen hin miteinander verbunden hat.
Der Mieter kann sich gegen eine solche Kündigung unter Umständen schützen, sofern er sich auf die Sozialklausel berufen kann. Das heißt, er kann besondere Härten anführen, die seinem Auszug entgegenstehen wie hohes Alter oder Krankheit. Zudem können beide Parteien im Mietvertrag das Sonderkündigungsrecht ausschließen.
Abdruck honorarfrei
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Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thüringen)
Inhaberin Krauß Immobilien
Nordendstraße 45, 60318 Frankfurt am Main
Telefon: (069) 59 14 69
E-Mail: krauss.immobilien@web.de
Zehn gute Gründe sprechen JETZT für den Immobilienerwerb...
1. Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie
Die Hypothekenzinsen sind in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Zehnjährige Darlehen sind heute zu einem Zinssatz von etwa 3,3 Prozent zu bekommen (Stand: Anfang November 2010). Zum Vergleich: Der langjährige Durchschnittswert von zehnjährigen Hypothekendarlehen liegt bei mehr als sieben Prozent. Käufer sollten die derzeitige Zinsersparnis nutzen, um ihre Kredite schneller zu tilgen. Denn es ist ungewiss, wie teuer die Anschlussfinanzierung wird. Bei einer Tilgung von einem Prozent dauert es gut 38 Jahre, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Wird die Tilgung aber auf zwei Prozent erhöht, reduziert sich die Zeit auf rund 27 Jahre.
2. Vergleichsweise leicht erschwinglich
Niedrige Zinsen führen dazu, dass Immobilieneigentum für vergleichsweise viele Menschen erschwinglich ist. Hinzu kommt das moderate Preisniveau in Deutschland. Während die Preise in fast allen europäischen Ländern - trotz Krise - noch immer deutlich über dem Niveau von 1995 liegen, haben sich deutsche Wohnimmobilien seitdem im Schnitt nur geringfügig verteuert. Der Erschwinglichkeitsindex, den das Center for Real Estate Studies (CRES) für den IVD ermittelt hat, weist historisch die besten Bedingungen für den Erwerb von Immobilien in Deutschland aus.
3. Steigende Preise und Mieten
Steigende Mieten und Wertsteigerungspotenziale machen Wohnimmobilien attraktiv. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert im Jahr 2010 um 2,4 Prozent. Besonders groß war das Mietpreiswachstum in den Großstädten. In Leipzig erhöhten sich die Neubaumieten um acht Prozent, in Nürnberg um sieben und in Kiel, Mannheim, Erlangen, Frankfurt am Main, Würzburg und Augsburg um fünf Prozent. Wachsende Mieten führen zu steigenden Renditen - insbesondere dann, wenn die Immobilie noch preisgünstig eingekauft worden ist. Die Vermietbarkeit der Immobilien ist in vielen Städten ausgezeichnet, was die Sicherheit der Investition in eine Immobilie zur Kapitalanlage verbessert.
4. Hohe Renditen
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten im Herbst 2010 einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.
5. Krisensicheres Investment
Ein wichtiger Vorteil von Wohnimmobilien ist ihre hohe Wertstabilität. Selbst während der Finanzkrise sind deutsche Wohnungen im Wert leicht gestiegen. Im Jahr 2008 erhöhte sich ihr Wert im Schnitt um 0,6 Prozent, 2009 um ein Prozent. Zum Vergleich: Der DAX ist in diesem Zeitraum um über 25 Prozent gefallen. Diese Sicherheit macht Immobilien zu einer der beliebtesten Anlageklassen.
6. Potenzieller Schutz vor Geldentwertung
Auch wenn die Inflation momentan sehr niedrig erscheint, ist die Geldentwertung tägliche Realität. Schon bei einer Inflation von nur zwei Prozent nimmt die Kaufkraft eines Geldvermögens im Verlauf der Jahre deutlich ab: 20.000 Euro haben bei einer Inflation von zwei Prozent nach zehn Jahren nur noch einen Wert von 16.407 Euro. Wohnimmobilien bieten als Sachwerte Aussicht auf einen guten Schutz vor Inflation.
7. Hohe Sparquote
Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Eine Untersuchung des Marktforschungsunternehmens empirica ergab: Immobilieneigentümer im Alter zwischen 55 und 59 Jahren besitzen etwa sechsmal so viel Vermögen wie Mieter. Während Immobilieneigentümer mit einem Monatseinkommen von 2.000 bis 2.500 Euro bei Eintritt in den Ruhestand über ein Vermögen von etwa 229.000 Euro verfügen, sind es bei Mietern mit ähnlichem Einkommen nur knapp 37.000 Euro.
8. Flexibilität ist möglich
Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Eigentümer ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht zwingend erforderlich. Die Immobilie kann künftig vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden und so weiterhin Bestandteil des Vermögensaufbaus bleiben. Um ihre Flexibilität nicht zu beeinträchtigen, sollten Käufer auf eine gute Vermietbarkeit achten.
9. Mietfreiheit im Alter
Im Grunde gibt es keine bessere Altersvorsorge als das selbstgenutzte Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedriger staatlicher Renten. Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung. Im Schnitt verbessert selbstgenutztes Wohneigentum die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent. Das bedeutet: Immobilieneigentum bietet ein wesentliches Plus an Lebensqualität. Der höhere Tilgungssatz von zwei Prozent oder mehr gewährleistet, dass die Immobilie bei Eintritt in den Ruhestand auch wirklich bezahlt ist.
10. Vorteile bei der Erbschaftssteuer
Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der Erbschaftssteuer befreit. Wird Wohneigentum unter Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnerschaften vererbt, ist unabhängig vom Wert der Immobilie keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Kinder müssen ebenfalls keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Dies gilt auch für Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind. Diese Regelungen gelten allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Erben die Immobilie in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft nicht verkaufen, vermieten oder verpachten.
Die Hypothekenzinsen sind in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Zehnjährige Darlehen sind heute zu einem Zinssatz von etwa 3,3 Prozent zu bekommen (Stand: Anfang November 2010). Zum Vergleich: Der langjährige Durchschnittswert von zehnjährigen Hypothekendarlehen liegt bei mehr als sieben Prozent. Käufer sollten die derzeitige Zinsersparnis nutzen, um ihre Kredite schneller zu tilgen. Denn es ist ungewiss, wie teuer die Anschlussfinanzierung wird. Bei einer Tilgung von einem Prozent dauert es gut 38 Jahre, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Wird die Tilgung aber auf zwei Prozent erhöht, reduziert sich die Zeit auf rund 27 Jahre.
2. Vergleichsweise leicht erschwinglich
Niedrige Zinsen führen dazu, dass Immobilieneigentum für vergleichsweise viele Menschen erschwinglich ist. Hinzu kommt das moderate Preisniveau in Deutschland. Während die Preise in fast allen europäischen Ländern - trotz Krise - noch immer deutlich über dem Niveau von 1995 liegen, haben sich deutsche Wohnimmobilien seitdem im Schnitt nur geringfügig verteuert. Der Erschwinglichkeitsindex, den das Center for Real Estate Studies (CRES) für den IVD ermittelt hat, weist historisch die besten Bedingungen für den Erwerb von Immobilien in Deutschland aus.
3. Steigende Preise und Mieten
Steigende Mieten und Wertsteigerungspotenziale machen Wohnimmobilien attraktiv. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert im Jahr 2010 um 2,4 Prozent. Besonders groß war das Mietpreiswachstum in den Großstädten. In Leipzig erhöhten sich die Neubaumieten um acht Prozent, in Nürnberg um sieben und in Kiel, Mannheim, Erlangen, Frankfurt am Main, Würzburg und Augsburg um fünf Prozent. Wachsende Mieten führen zu steigenden Renditen - insbesondere dann, wenn die Immobilie noch preisgünstig eingekauft worden ist. Die Vermietbarkeit der Immobilien ist in vielen Städten ausgezeichnet, was die Sicherheit der Investition in eine Immobilie zur Kapitalanlage verbessert.
4. Hohe Renditen
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten im Herbst 2010 einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.
5. Krisensicheres Investment
Ein wichtiger Vorteil von Wohnimmobilien ist ihre hohe Wertstabilität. Selbst während der Finanzkrise sind deutsche Wohnungen im Wert leicht gestiegen. Im Jahr 2008 erhöhte sich ihr Wert im Schnitt um 0,6 Prozent, 2009 um ein Prozent. Zum Vergleich: Der DAX ist in diesem Zeitraum um über 25 Prozent gefallen. Diese Sicherheit macht Immobilien zu einer der beliebtesten Anlageklassen.
6. Potenzieller Schutz vor Geldentwertung
Auch wenn die Inflation momentan sehr niedrig erscheint, ist die Geldentwertung tägliche Realität. Schon bei einer Inflation von nur zwei Prozent nimmt die Kaufkraft eines Geldvermögens im Verlauf der Jahre deutlich ab: 20.000 Euro haben bei einer Inflation von zwei Prozent nach zehn Jahren nur noch einen Wert von 16.407 Euro. Wohnimmobilien bieten als Sachwerte Aussicht auf einen guten Schutz vor Inflation.
7. Hohe Sparquote
Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Eine Untersuchung des Marktforschungsunternehmens empirica ergab: Immobilieneigentümer im Alter zwischen 55 und 59 Jahren besitzen etwa sechsmal so viel Vermögen wie Mieter. Während Immobilieneigentümer mit einem Monatseinkommen von 2.000 bis 2.500 Euro bei Eintritt in den Ruhestand über ein Vermögen von etwa 229.000 Euro verfügen, sind es bei Mietern mit ähnlichem Einkommen nur knapp 37.000 Euro.
8. Flexibilität ist möglich
Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Eigentümer ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht zwingend erforderlich. Die Immobilie kann künftig vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden und so weiterhin Bestandteil des Vermögensaufbaus bleiben. Um ihre Flexibilität nicht zu beeinträchtigen, sollten Käufer auf eine gute Vermietbarkeit achten.
9. Mietfreiheit im Alter
Im Grunde gibt es keine bessere Altersvorsorge als das selbstgenutzte Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedriger staatlicher Renten. Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung. Im Schnitt verbessert selbstgenutztes Wohneigentum die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent. Das bedeutet: Immobilieneigentum bietet ein wesentliches Plus an Lebensqualität. Der höhere Tilgungssatz von zwei Prozent oder mehr gewährleistet, dass die Immobilie bei Eintritt in den Ruhestand auch wirklich bezahlt ist.
10. Vorteile bei der Erbschaftssteuer
Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der Erbschaftssteuer befreit. Wird Wohneigentum unter Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnerschaften vererbt, ist unabhängig vom Wert der Immobilie keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Kinder müssen ebenfalls keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Dies gilt auch für Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind. Diese Regelungen gelten allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Erben die Immobilie in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft nicht verkaufen, vermieten oder verpachten.
*Erhöhung der Grunderwerbsteuer im Gespräch*
Bisher wurde in drei Bundesländern der Steuersatz erhöht. Brandenburg will sich dem anschließen. Wenn immer mehr Bundesländer nachziehen, fällt der Schritt zum eigenen Heim schwieriger.
Unsere Hauptstadt Berlin erhöhte die Grunderwerbsteuer als erstes.
Ziel der Erhöhung des Grunderwerbssteuersatzes ist die Nachhaltigkeit auf dem Finanzmarkt zu steigern. Die Bundesländer Berlin und Hamburg erhöhten sie von 3,5 auf 4,5 Prozent und Sachsen-Anhalt schloss sich seit dem 01.März 2010 ebenfalls an. Aktuell ist die Erhöhung in Brandenburg von 3,5 auf 5 Prozent für das kommende Jahr 2011 verkündet worden. Voraussichtlich werden weitere Bundesländer in Deutschland diesem Trend folgen.
Ob die erfolgsorientierte Rendite für die Wirtschaft erreicht wird, ist jedoch unklar, denn Investoren werden nach steuergünstigen Alternativen suchen.
Auswirkungen im Blick
Der Schritt ins Eigentum wird aufgrund der Steuererhöhung noch schwieriger. Eine höhere Grunderwerbsteuer führe laut IVD auch nicht zwangsläufig zu höheren Steuereinnahmen. Vielmehr könne es aufgrund der schwächeren Nachfrage zu Steuerausfällen kommen.
Erhöhung der Grunderwerbsteuer seit 1996
Die Grunderwerbsteuer betrug bis 1996 bundesweit 2 Prozent. Zunächst wurde sie auf Bundesebene zum Januar 1997 auf 3,5 Prozent angehoben. In Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt wurde sie mittlerweile auf 4,5 Prozent angehoben. Die Bundesländer legen seit September 2006 die Grunderwerbsteuer selbst fest.
Unsere Hauptstadt Berlin erhöhte die Grunderwerbsteuer als erstes.
Ziel der Erhöhung des Grunderwerbssteuersatzes ist die Nachhaltigkeit auf dem Finanzmarkt zu steigern. Die Bundesländer Berlin und Hamburg erhöhten sie von 3,5 auf 4,5 Prozent und Sachsen-Anhalt schloss sich seit dem 01.März 2010 ebenfalls an. Aktuell ist die Erhöhung in Brandenburg von 3,5 auf 5 Prozent für das kommende Jahr 2011 verkündet worden. Voraussichtlich werden weitere Bundesländer in Deutschland diesem Trend folgen.
Ob die erfolgsorientierte Rendite für die Wirtschaft erreicht wird, ist jedoch unklar, denn Investoren werden nach steuergünstigen Alternativen suchen.
Auswirkungen im Blick
Der Schritt ins Eigentum wird aufgrund der Steuererhöhung noch schwieriger. Eine höhere Grunderwerbsteuer führe laut IVD auch nicht zwangsläufig zu höheren Steuereinnahmen. Vielmehr könne es aufgrund der schwächeren Nachfrage zu Steuerausfällen kommen.
Erhöhung der Grunderwerbsteuer seit 1996
Die Grunderwerbsteuer betrug bis 1996 bundesweit 2 Prozent. Zunächst wurde sie auf Bundesebene zum Januar 1997 auf 3,5 Prozent angehoben. In Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt wurde sie mittlerweile auf 4,5 Prozent angehoben. Die Bundesländer legen seit September 2006 die Grunderwerbsteuer selbst fest.
BGH verneint Mietminderung wegen unzureichendem Schallschutz
Mieter können laut BGH ohne besondere vertragliche Regelung nicht davon ausgehen, dass ihre Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der DIN-Norm während der Errichtung des Gebäudes hinausgeht.
Die beklagten Mieter eines in den Jahren 2001/2002 gebauten Mehrfa milienhauses hatten für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 den Mietzins um 10 Prozent der Bruttomiete gekürzt. Sie begründeten die Minderung mit Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zu der darüber liegenden Wohnung.
Die Karlsruher Richter gaben den Vermietern Recht mit der Begründung, dass ohne vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung lediglich der Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen zu erfüllen sei: Insbesondere das Alter, die Ausstattung, die Art des Gebäudes, die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte seien Maßstäbe, die es zu berücksichtigen gelte. Zudem wurde in dem verhandelten Fall die Einhaltung der geltenden DIN-Norm bei der Errichtung des Gebäudes nachgewiesen.
Rechtsanwalt Johannes Engel, Syndikus des IVD Mitte, begrüßt das Urteil, denn ansonsten müsste der Vermieter dauerhaft den aktuellen Stand der Technik für die Mieter vorhalten, um sich nicht Minderungsansprüchen ausgesetzt zu sehen. Das ist in der Praxis nicht umzusetzen und würde letztendlich nicht nur zu Mieterhöhungen führen, sondern auch dazu, dass sich weniger Vermieter bereit fänden, überhaupt noch in Wohnraum zu investieren und diesen Mietern zur Verfügung zu stellen, so Engel weiter.
(BGH-Urteil vom 07.07.2010, AZ: VIII ZR 85/09)
Die beklagten Mieter eines in den Jahren 2001/2002 gebauten Mehrfa milienhauses hatten für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 den Mietzins um 10 Prozent der Bruttomiete gekürzt. Sie begründeten die Minderung mit Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zu der darüber liegenden Wohnung.
Die Karlsruher Richter gaben den Vermietern Recht mit der Begründung, dass ohne vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung lediglich der Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen zu erfüllen sei: Insbesondere das Alter, die Ausstattung, die Art des Gebäudes, die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte seien Maßstäbe, die es zu berücksichtigen gelte. Zudem wurde in dem verhandelten Fall die Einhaltung der geltenden DIN-Norm bei der Errichtung des Gebäudes nachgewiesen.
Rechtsanwalt Johannes Engel, Syndikus des IVD Mitte, begrüßt das Urteil, denn ansonsten müsste der Vermieter dauerhaft den aktuellen Stand der Technik für die Mieter vorhalten, um sich nicht Minderungsansprüchen ausgesetzt zu sehen. Das ist in der Praxis nicht umzusetzen und würde letztendlich nicht nur zu Mieterhöhungen führen, sondern auch dazu, dass sich weniger Vermieter bereit fänden, überhaupt noch in Wohnraum zu investieren und diesen Mietern zur Verfügung zu stellen, so Engel weiter.
(BGH-Urteil vom 07.07.2010, AZ: VIII ZR 85/09)
BGH: Keine Verjährung von Mängeln während der Mietzeit
Aktuell hat sich der BGH mit der Verjährung von Mängeln während der Mietzeit befasst und in seinem Urteil entschieden, dass der Anspruch eines Mieters auf Beseitigung von Mängeln in diesem Fall grundsätz-lich nicht verjährt.
Die Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus hatte gegen ihre Vermieter geklagt. Das über ihrer Wohnung liegende Dachge-schoss war im Jahr 1990 als Wohnraum ausgebaut worden. Im Jahr 2006 verlangte die Klägerin vom Vermieter eine ausreichende Tritt-schallschutzsicherung, die sie ein Jahr später durch ein Beweissiche-rungsverfahren untermauerte. Die Vermieter indes waren der Auffas-sung, der Anspruch sei bereits verjährt.
Die Gründe für ihre Entscheidung sahen die Richter schon alleine im Inhalt und den Hauptpflichten des Mietvertrages. Dort ist festgehalten, dass „der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertrags-gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie wäh-rend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ hat. Somit gehört es laut BGH zu der Hauptleistungspflicht des Vermieters, dass er eine Mietsache während der gesamten Mietzeit ohne Mängel zur Verfü-gung stellen muss.
(BGH, Urteil vom 17.02.2010 AZ: VIII ZR 104/09)
Die Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus hatte gegen ihre Vermieter geklagt. Das über ihrer Wohnung liegende Dachge-schoss war im Jahr 1990 als Wohnraum ausgebaut worden. Im Jahr 2006 verlangte die Klägerin vom Vermieter eine ausreichende Tritt-schallschutzsicherung, die sie ein Jahr später durch ein Beweissiche-rungsverfahren untermauerte. Die Vermieter indes waren der Auffas-sung, der Anspruch sei bereits verjährt.
Die Gründe für ihre Entscheidung sahen die Richter schon alleine im Inhalt und den Hauptpflichten des Mietvertrages. Dort ist festgehalten, dass „der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertrags-gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie wäh-rend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ hat. Somit gehört es laut BGH zu der Hauptleistungspflicht des Vermieters, dass er eine Mietsache während der gesamten Mietzeit ohne Mängel zur Verfü-gung stellen muss.
(BGH, Urteil vom 17.02.2010 AZ: VIII ZR 104/09)
Vor dem ersten Frost -
Checkliste für Heim- und Gartenbesitzer
Der erste Frost ist angekündigt. Der Immobilienverband Deutschland, IVD Mitte (Hessen/Thüringen), empfiehlt vorbeugende Maßnahmen für Haus und Garten, damit Sie den kommenden Frühling genießen kön-nen.
• Frostschäden vermeiden
- Den Zulauf von Außenleitungen sperren und das Wasser ablassen
- Regentonnen entleeren, um bei Eisbildung Risse zu vermeiden
- In Gartenteichen Laubschutz und Eisfreihalter anbringen
• Heizkörper kontrollieren
- Entlüftung der Heizkörper
- Eine regelmäßige Inspektion des Heizkessels verlängert die Haltbar- keit
- Fenster und Türen abdichten, Rollladenkasten isolieren
• Gartenpflege
- Bäume und Hecken schneiden
- Blumenzwiebeln stecken und mit Reisig oder Blättern abdecken
- Kübelpflanzen und Knollengewächse in Innenräumen aufbewahren
- Rasen ein letztes Mal mähen
• Hausdach prüfen
- Regenrinnen von Herbstlaub befreien, um Verstopfungen vorzubeugen
- Dachziegel auf Risse prüfen; defekte Ziegel austauschen
Jetzt schon an die Räum- und Streupflicht im Winter denken und Streu-gut und Schneeschaufel parat halten. Wie für das rutschige Herbstlaub besteht für die Gehwege vor dem Grundstück auch hierfür eine Ver-kehrssicherungspflicht.
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte
IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständi-ger
• Frostschäden vermeiden
- Den Zulauf von Außenleitungen sperren und das Wasser ablassen
- Regentonnen entleeren, um bei Eisbildung Risse zu vermeiden
- In Gartenteichen Laubschutz und Eisfreihalter anbringen
• Heizkörper kontrollieren
- Entlüftung der Heizkörper
- Eine regelmäßige Inspektion des Heizkessels verlängert die Haltbar- keit
- Fenster und Türen abdichten, Rollladenkasten isolieren
• Gartenpflege
- Bäume und Hecken schneiden
- Blumenzwiebeln stecken und mit Reisig oder Blättern abdecken
- Kübelpflanzen und Knollengewächse in Innenräumen aufbewahren
- Rasen ein letztes Mal mähen
• Hausdach prüfen
- Regenrinnen von Herbstlaub befreien, um Verstopfungen vorzubeugen
- Dachziegel auf Risse prüfen; defekte Ziegel austauschen
Jetzt schon an die Räum- und Streupflicht im Winter denken und Streu-gut und Schneeschaufel parat halten. Wie für das rutschige Herbstlaub besteht für die Gehwege vor dem Grundstück auch hierfür eine Ver-kehrssicherungspflicht.
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte
IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständi-ger
Schimmel- immer wieder Schimmel!
Der Winter ist nicht jedermanns Jahreszeit, zudem birgt er für Mieter und Vermieter tückische Probleme. Heute soll es einmal nicht um die Verkehrssicherungspflicht gehen, obwohl das Glatteis der letzten Tage ausreichend Anlass dazu gab. Vielmehr sind es die eiskalten Tage der letzten Winterwochen, die das alt bekannte Problem des Schimmels wieder akut werden lassen.
Vor Jahren, als Kunststofffenster und Isolierverglasung noch weitestgehend unbekannt waren und man hinter Einfachverglasung und Kastenfenstern lebte, waren die Glasflächen der Fenster die „Schwachstellen“ und „Kältebrücken“. Doch das war für jeden sichtbar und spürbar. Lief doch das sich an den Fens-tern kondensierende Wasser nach unter und bildete auf den Fensterbrettern Wasserlagen. Mit einem Tuch war rasch Abhilfe geschaffen. Und damit war nicht nur das Wasser entfernt, sonder auch gleichzeitig die Raumluft entfeuchtet.
Heute erlauben moderne Fenster mit Isolierverglasung nicht mehr diesen simp-len „Entfeuchtungseffekt“. Vielmehr entstehen die Kondenspunkte völlig unbe-merkt. Das dort sich niederschlagende Wasser läuft auch nicht mehr nach unten und kann zusammen gewischt werden. Nein, die Tapeten werden feucht und bleiben es, bis sich darin „Leben“ ansiedelt. Das sieht man aber erst dann, wenn sich der Schimmel schon gebildet hat.
Deshalb der Hinweis, bevor man die Mängel allein in der Bausubstanz sucht:
- Stellen Sie Möbel und gestalten Sie Raumtextilien so, dass eine Hinterlüftung nicht erschwert oder unmöglich gemacht wird.
- Lüften Sie regelmäßig und intensiv!
Vor dem Lüften sollte die Raumtemperatur auf 18-20 Grad angehoben werden, damit die Raumluft Feuchtigkeit aufnehmen kann
-Dann Stoßlüften, also die Fenster und ggf. die Türen weit öffnen und richtig durchziehen lassen, damit das Luftvolumen in der Wohnung ausgetauscht wird
-Fenster kippen ist grundsätzlich falsch. Die Fensterstürze unterkühlen, aber die Feuchtigkeit in der Raumluft wird nicht abgeführt. Besonders kritisch sind Schafzimmer und Bäder – hier besondere Vorsicht und Obacht walten lassen. Wischen Sie im Bad Fenster und Fliesen trocken, so sich dort Feuchtigkeit gebil-det hat (insbesondere nach dem Baden oder Duschen). Die gehört mit zur Sorgfaltspflicht, auch gegenüber Ihrer Gesundheit!
Quelle: IVD-Mitte
Vor Jahren, als Kunststofffenster und Isolierverglasung noch weitestgehend unbekannt waren und man hinter Einfachverglasung und Kastenfenstern lebte, waren die Glasflächen der Fenster die „Schwachstellen“ und „Kältebrücken“. Doch das war für jeden sichtbar und spürbar. Lief doch das sich an den Fens-tern kondensierende Wasser nach unter und bildete auf den Fensterbrettern Wasserlagen. Mit einem Tuch war rasch Abhilfe geschaffen. Und damit war nicht nur das Wasser entfernt, sonder auch gleichzeitig die Raumluft entfeuchtet.
Heute erlauben moderne Fenster mit Isolierverglasung nicht mehr diesen simp-len „Entfeuchtungseffekt“. Vielmehr entstehen die Kondenspunkte völlig unbe-merkt. Das dort sich niederschlagende Wasser läuft auch nicht mehr nach unten und kann zusammen gewischt werden. Nein, die Tapeten werden feucht und bleiben es, bis sich darin „Leben“ ansiedelt. Das sieht man aber erst dann, wenn sich der Schimmel schon gebildet hat.
Deshalb der Hinweis, bevor man die Mängel allein in der Bausubstanz sucht:
- Stellen Sie Möbel und gestalten Sie Raumtextilien so, dass eine Hinterlüftung nicht erschwert oder unmöglich gemacht wird.
- Lüften Sie regelmäßig und intensiv!
Vor dem Lüften sollte die Raumtemperatur auf 18-20 Grad angehoben werden, damit die Raumluft Feuchtigkeit aufnehmen kann
-Dann Stoßlüften, also die Fenster und ggf. die Türen weit öffnen und richtig durchziehen lassen, damit das Luftvolumen in der Wohnung ausgetauscht wird
-Fenster kippen ist grundsätzlich falsch. Die Fensterstürze unterkühlen, aber die Feuchtigkeit in der Raumluft wird nicht abgeführt. Besonders kritisch sind Schafzimmer und Bäder – hier besondere Vorsicht und Obacht walten lassen. Wischen Sie im Bad Fenster und Fliesen trocken, so sich dort Feuchtigkeit gebil-det hat (insbesondere nach dem Baden oder Duschen). Die gehört mit zur Sorgfaltspflicht, auch gegenüber Ihrer Gesundheit!
Quelle: IVD-Mitte
Weihnachtsfeier bei Krauß-Immobilien
„Für die liebste Chefin der Welt“
haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
von Krauß Immobilien beim diesjährigen
Weihnachtsfest am 20. Dezember ein Präsent
an Frau Petra Krauß überreicht. Demnächst
sind es vier frischgebackene Immobilienkaufleute,
die ihre Ausbildung bei
Krauß Immobilien beendet haben und dem Unternehmen treu bleiben. Die Büroräume
wurden für das Weihnachtsfest von Frau Krauß, ihren Mitarbeitern, Jasmin
Krauß (IVD Juniormitglied) und Boris LukicŽ in eine Weihnachtslandschaft umgewandelt.
Mit Glühwein, selbstgebackenen Plätzchen, anderen Leckereien und Geschenken
wurden Geschäftspartner und –freunde überrascht. Die aus dem Frankfurter
Nordend stammende Musikerin Sherita, die für ihren Jazz u. Soul bekannt
ist, sang Weihnachtslieder und der Frankfurter Musiker und Produzent Jens Hubert
begleitete sie auf dem Piano. Da die Gäste Weihnachtslieder zusammen sangen,
entstand ein Gemeinschaftsgefühl und sorgte für eine geborgene Atmosphäre.
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte
haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
von Krauß Immobilien beim diesjährigen
Weihnachtsfest am 20. Dezember ein Präsent
an Frau Petra Krauß überreicht. Demnächst
sind es vier frischgebackene Immobilienkaufleute,
die ihre Ausbildung bei
Krauß Immobilien beendet haben und dem Unternehmen treu bleiben. Die Büroräume
wurden für das Weihnachtsfest von Frau Krauß, ihren Mitarbeitern, Jasmin
Krauß (IVD Juniormitglied) und Boris LukicŽ in eine Weihnachtslandschaft umgewandelt.
Mit Glühwein, selbstgebackenen Plätzchen, anderen Leckereien und Geschenken
wurden Geschäftspartner und –freunde überrascht. Die aus dem Frankfurter
Nordend stammende Musikerin Sherita, die für ihren Jazz u. Soul bekannt
ist, sang Weihnachtslieder und der Frankfurter Musiker und Produzent Jens Hubert
begleitete sie auf dem Piano. Da die Gäste Weihnachtslieder zusammen sangen,
entstand ein Gemeinschaftsgefühl und sorgte für eine geborgene Atmosphäre.
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte
IVD Mitte empfiehlt: Vor dem ersten Frost Haus und Garten winterfest machen
- Damit Eigentümer auch im kommenden Frühjahr Freude an Haus und Garten haben, rät der IVD Mitte zu Vorbeugemaßnahmen, die helfen, teuren Reparaturen vorzubeugen. Anhand der folgenden Checkliste machen Sie Ihr Haus winterfest:
Die Heizungsanlage überprüfen
■ Regelmäßige Inspektion des Heizkessels durch einen Fachmann bringt Sicherheit, spart Heizkosten und verlängert die Lebensdauer der Heizung erheblich.
■ Werden die Heizkörper nicht warm, müssen die Heizkörper entlüftet werden
■ Sind Fenster oder Türen undicht, mit speziellen Klebebändern abdichten
Wasserleitungen vor dem Einfrieren schützen
■ Zulauf für Außenwasserhahn sperren und das in der Leitung stehende Was-
ser abfließen lassen
■ Regentonnen entleeren
■ In Fischteiche Eisfreihalter einsetzen
Das Dach säubern und auf Risse prüfen
■ Laub und andere Abfälle aus der Regenrinne entfernen
■ Schmutzfangsiebe der Dachrinnen reinigen
■ Kleine Risse schließen und defekte Ziegel austauschen
■ Bei Flachdächern Gullys vom Herbstlaub befreien
Pflanzen auf die Kälte vorbereiten
■ Hecken und Bäume im Garten schneiden
■ Kübelpflanzen ins Haus stellen
■ Empfindliche Pflanzenstauden mit Fichtenreisig oder Jute verpacken
■ Neue Blumenzwiebeln stecken und die Erde mit Reisig abdecken
Da im Regelfall auch eine Verkehrssicherungspflicht für die Gehwege vor dem Grundstück besteht, sollte frühzeitig Streugut eingekauft werden und Schaufel, Besen sowie Schneeschaufel bereitstehen.
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte
IVD-Qualitätsanspruch wird deutlich ausgebaut
– Endverbraucher dürfen sich freuen
Auf seiner Bundesmitgliederversammlung in Nürnberg am 30.05.2008 hat der
IVD zwei weitere maßgebliche Beschlüsse verabschiedet, die den Endverbraucher
stärken.
Bringt der Verbraucher in Zukunft eine Beschwerde gegen ein IVD Unternehmen
vor, hat er zukünftig die Möglichkeit, sich an die zentrale Ombudsstelle
des IVD Bundesverbandes in Berlin zu wenden. Diese Stelle wird noch in diesem
Jahr eingerichtet.
Bei der Ombudsstelle handelt es sich um eine Schlichtungsstelle, der ein unabhängiger
und nicht weisungsgebundener Ombudsmann vorsteht. Der
Verbraucher hat die Möglichkeit, ab einem Streitwert von € 3000,-- die Ombudsstelle
anzurufen. Für den Verbraucher ist das Verfahren kostenlos. Die
Ombudsstelle ist zu Vertraulichkeit und Diskretion verpflichtet.
Der Vorstandsvorsitzende des IVD Mitte, Alexander Alter, sieht in der Einrichtung
der Ombudsstelle eine unaufhaltsame Qualitätssteigerung für den Endkunden
und den Verband.
Auch RA Johannes Engel, Syndikus des IVD Mitte, sieht in dieser Einrichtung
einen weiteren Meilenstein in der Geschichte des IVD: „Hier wird konkreter
Verbraucherschutz etabliert“.
Einen Schutz vor Veruntreuung findet der Verbraucher zukünftig auch in einer
Vertrauensschadenversicherung, die für jedes IVD Mitgliedsunternehmen automatisch
über den Verband abgeschlossen wird.
Es lohnt sich also, in Zukunft noch mehr auf das IVD Markenzeichen zu achten,
wenn ein Immobilienmakler, Hausverwalter, Sachverständiger oder Bauträger gesucht wird.
Quelle: IVD-Mitte
IVD zwei weitere maßgebliche Beschlüsse verabschiedet, die den Endverbraucher
stärken.
Bringt der Verbraucher in Zukunft eine Beschwerde gegen ein IVD Unternehmen
vor, hat er zukünftig die Möglichkeit, sich an die zentrale Ombudsstelle
des IVD Bundesverbandes in Berlin zu wenden. Diese Stelle wird noch in diesem
Jahr eingerichtet.
Bei der Ombudsstelle handelt es sich um eine Schlichtungsstelle, der ein unabhängiger
und nicht weisungsgebundener Ombudsmann vorsteht. Der
Verbraucher hat die Möglichkeit, ab einem Streitwert von € 3000,-- die Ombudsstelle
anzurufen. Für den Verbraucher ist das Verfahren kostenlos. Die
Ombudsstelle ist zu Vertraulichkeit und Diskretion verpflichtet.
Der Vorstandsvorsitzende des IVD Mitte, Alexander Alter, sieht in der Einrichtung
der Ombudsstelle eine unaufhaltsame Qualitätssteigerung für den Endkunden
und den Verband.
Auch RA Johannes Engel, Syndikus des IVD Mitte, sieht in dieser Einrichtung
einen weiteren Meilenstein in der Geschichte des IVD: „Hier wird konkreter
Verbraucherschutz etabliert“.
Einen Schutz vor Veruntreuung findet der Verbraucher zukünftig auch in einer
Vertrauensschadenversicherung, die für jedes IVD Mitgliedsunternehmen automatisch
über den Verband abgeschlossen wird.
Es lohnt sich also, in Zukunft noch mehr auf das IVD Markenzeichen zu achten,
wenn ein Immobilienmakler, Hausverwalter, Sachverständiger oder Bauträger gesucht wird.
Quelle: IVD-Mitte
Artikel zur Energieeinsparverordnung
Artikel zur Energieeinsparverordnung
Anbei für Sie die Zusammenfassung eines gerade erschienenen Artikels in der
Zeitschrift BauR 2008: "Energieeinsparverordnung - Fluch oder Segen? - Teil 1"
von RA Dr. Anke Leineweber, FA Bau- u. ArchitektenR, original erschienen in:
BauR 2008 Heft 2, 252 – 262:
Die neue Energieeinsparverordnung 2007 wird laut Leineweber erhebliche Auswirkungen
auf die Gebäude- und Wohnungswirtschaft haben. Im ersten Teil ihrer
Erläuterungen beschäftigt sich die Autorin hauptsächlich mit bautechnischen Detailfragen.
Sie legt dar, dass auch bei Bestandsbauten erhebliche Investitionen in
de Renovierung und Sanierung von Bauteilen, wie Gebäudehülle, Dach und Fenster
notwendig werden.
Die zum 01.10.2007 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV) hat sich
zum Ziel gesetzt, innerhalb eines Zeitraums von 10 bis 15 Jahren mindestens
70% an Emissionen und an Energie einzusparen. Für alle Bauteile, die die energetische
Gesamtbilanz eines Gebäudes beeinflussen, würden ab 2008 Energieausweise
gefordert und bei Nichteinhaltung der Vorgaben Sanktionen in Form von
Bußgeldern verhängt. Der Energiebedarfsausweis (Anlage 6 zu § 16 EnEV) beinhalte
eine Energiebedarfsberechnung für das Gebäude (im Hinblick auf CO2-
Emissionen und Energie) und müsse Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung
der energetischen Qualität der Gebäudehülle enthalten.
Anbei für Sie die Zusammenfassung eines gerade erschienenen Artikels in der
Zeitschrift BauR 2008: "Energieeinsparverordnung - Fluch oder Segen? - Teil 1"
von RA Dr. Anke Leineweber, FA Bau- u. ArchitektenR, original erschienen in:
BauR 2008 Heft 2, 252 – 262:
Die neue Energieeinsparverordnung 2007 wird laut Leineweber erhebliche Auswirkungen
auf die Gebäude- und Wohnungswirtschaft haben. Im ersten Teil ihrer
Erläuterungen beschäftigt sich die Autorin hauptsächlich mit bautechnischen Detailfragen.
Sie legt dar, dass auch bei Bestandsbauten erhebliche Investitionen in
de Renovierung und Sanierung von Bauteilen, wie Gebäudehülle, Dach und Fenster
notwendig werden.
Die zum 01.10.2007 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV) hat sich
zum Ziel gesetzt, innerhalb eines Zeitraums von 10 bis 15 Jahren mindestens
70% an Emissionen und an Energie einzusparen. Für alle Bauteile, die die energetische
Gesamtbilanz eines Gebäudes beeinflussen, würden ab 2008 Energieausweise
gefordert und bei Nichteinhaltung der Vorgaben Sanktionen in Form von
Bußgeldern verhängt. Der Energiebedarfsausweis (Anlage 6 zu § 16 EnEV) beinhalte
eine Energiebedarfsberechnung für das Gebäude (im Hinblick auf CO2-
Emissionen und Energie) und müsse Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung
der energetischen Qualität der Gebäudehülle enthalten.
Für Wohngebäude
bis zu 5 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde,
sei ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig.
Für alle anderen Gebäude
könne für eine Übergangszeit (§ 29 EnEV) der einfachere Energieausweis auf der
Grundlage des Energieverbrauchs (§ 19 EnEV) ausgestellt werden.
Im Hinblick auf die Verbesserung der energetischen Qualität sei nach der EnEV
eine ganzheitliche Betrachtung geboten. So könne es sein, dass der Eigentümer
bei Reparaturen an Außenwänden nach der EnEV die Gebäudehülle insgesamt
sanieren müsse, um den Wärmeverlust über die Außenwände zu verringern. Bis
zum 31.12.2008 müssten ferner Geschossdecken oberhalb von beheizten Räumen
so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke
0,3 W/m2.k nicht überschreitet. Hier bestehe also eine Nachrüstpflicht. Bei
Fensteranlagen gelte eine Nachrüstverpflichtung nur im Fall einer anstehenden
Erneuerung oder Sanierung. Die Autorin führt aus, dass dabei die effizienteste
energetische Verbesserung der Einbau von Wärmeschutzgläsern ist.
(Quelle: Lexis-Nexis Zeitschriften-Auswertung, LNCA 2008, 132425 vom
07.02.2008)
eine ganzheitliche Betrachtung geboten. So könne es sein, dass der Eigentümer
bei Reparaturen an Außenwänden nach der EnEV die Gebäudehülle insgesamt
sanieren müsse, um den Wärmeverlust über die Außenwände zu verringern. Bis
zum 31.12.2008 müssten ferner Geschossdecken oberhalb von beheizten Räumen
so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke
0,3 W/m2.k nicht überschreitet. Hier bestehe also eine Nachrüstpflicht. Bei
Fensteranlagen gelte eine Nachrüstverpflichtung nur im Fall einer anstehenden
Erneuerung oder Sanierung. Die Autorin führt aus, dass dabei die effizienteste
energetische Verbesserung der Einbau von Wärmeschutzgläsern ist.
(Quelle: Lexis-Nexis Zeitschriften-Auswertung, LNCA 2008, 132425 vom
07.02.2008)
Energieausweis
1. Welchem Ziel dient der Energieausweis?
In privaten Haushalten stellen die Heizkosten den größten Anteil der Betriebskosten
dar. Noch immer wird in Deutschland ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs
für die Raumheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet. Dennoch
ist, anders als bei vielen Haushaltsgeräten und Autos, der Energiebedarf
bzw. Energieverbrauch von Gebäuden für deren Nutzer meist eine unbekannte
Größe. Hier setzt der Energieausweis an: Er ist ein Informationspapier für den potentiellen
Käufer und Mieter einer Immobilie über die zu erwartenden Energiekosten.
Ansprüche (z.B. auf Modernisierung) sollen aber nicht aus ihm abgeleitetet
werden können.
2. Wann wird der Energieausweis Pflicht?
Die schrittweise Einführung des Energieausweises beginnt am 1. Juli 2008 für
Wohngebäude, die bis 1965 errichtet wurden. Zum 1. Januar 2009 kommen die
jüngeren Wohngebäude hinzu, ab 1. Juli 2009 die Nichtwohngebäude.
Der Energieausweis muss bei jeder Neuvermietung und jedem Verkauf einer Immobilie
bis dem jeweiligen potentiellen Käufer oder Mieter vorgelegt werden, ein
Anspruch auf Kopie des Papiers besteht jedoch nicht. Als potentieller Käufer / Mieter
gilt derjenige, der sich zur Besichtigung einer Immobilie einfindet. Es reicht also
nicht aus, bei einem Makler bloß ein Expose über eine Immobilie abzufragen. Ein
Bestandsmieter hat aber keinen Anspruch auf den Energieausweis.
Bei Neubauten wird der Ausweis vom Architekten oder Bauingenieur ausgestellt,
der Eigentümer muss ihn auf Verlangen der Bauaufsichtsbehörde vorlegen können.
Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen.
Ebenso Gebäude unter 50 qm2 Nutzfläche und Garagen sowie Datschen,
Geräteschuppen, etc.
3. Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude (nicht für einzelne Wohnungen)
ausgestellt, er betrifft damit das Gemeinschaftseigentum. Es wird ihn in zwei
Ausweisvarianten geben – den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis.
Unter dem Energiebedarf versteht man hauptsächlich die zum Heizen
und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie
des Gebäudes. Der Energieverbrauch stellt einen Wert dar, der aus dem tatsächlichen
Energieverbrauch der Immobilie auf Basis der letzten drei Heizkostenabrechungen
ermittelt wird. Leerstand wird rechnerisch berücksichtigt. Beide Ausweisvarianten
werden 10 Jahre gültig sein. Für Neubauten liegen noch keine
Verbrauchsdaten vor, so dass in der Praxis nur ein Bedarfsausweis möglich ist.
4. Wie teuer sind die Energieausweise und wer zahlt die Kosten?
Wegen des großen Berechungsaufwands ist für den Bedarfsausweis mit Kosten
nicht unter 400 € pro Gebäude zu rechnen, der Verbrauchausweis hingegen wird
nicht mehr als 50 € pro Gebäude veranschlagen. Die Kosten treffen den Eigentümer
bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es wird nicht möglich sein, diese
als Teil der Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Steuerlich können die
Kosten aber selbstverständlich geltend gemacht werden (Werbungskosten).
5. Wer muss welchen Energieausweis vorlegen?
Bis zum 30. September 2008 besteht noch für alle Eigentümer aller Gebäude die
volle Wahlfreiheit zwischen den verschiedenen Ausweisvarianten. Wer sich den
Verbrauchsausweis bis dahin – sozusagen auf Vorrat - besorgt, kann also eine
Menge Geld sparen. Nutzen Sie diese Chance!
Danach gilt dann folgendes: Nur Eigentümer von Gebäuden ab mindestens fünf
Wohneinheiten können völlig frei zwischen dem verbrauchs- und bedarfsbasierten
Energieausweis wählen. Eigentümer von Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten
sind grundsätzlich auf den teureren Bedarfsausweis angewiesen. Allerdings gibt es
von diesem Grundsatz auch Ausnahmen:
• Ist das Gebäude nach 1978 errichtet worden, so besteht ebenfalls Wahlfreiheit
zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
• Ist das Gebäude energetisch auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung
(1978) modernisiert worden, so besteht auch dort
Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Zudem ein großer Wehrmutstropfen: Wer Mittel aus den staatlichen KfWFörderprogrammen
(Kredite und Zuschüsse) in Anspruch nehmen möchte, muss –
bei der KfW - zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen - unabhängig von der Zahl
der Wohneinheiten und dem Alter des Gebäudes. Diese Regelung steht nicht in
der neuen EnEV 2007, sondern in den Förderrichtlinien der KfW.
6. Wer stellt die Energieausweise aus?
Aussteller können sowohl Handwerker (z.B. Heizungsinstallateure oder Schornsteinfeger)
wie auch Architekten oder Bauingenieure sein. Auch die Fortbildung
zum Energieberater berechtigt zur Ausstellung. Verlangt wird neben den theoretischen
Kenntnissen eine Praxiserfahrung von mindestens zwei Jahren im Bereich
energiesparendes Bauen. Die Ausweise müssen nicht eigenhändig unterschrieben
werden, eine elektronisch eingefügte Unterschrift reicht aus. So ist gewährleistet,
dass die Abrechnungsunternehmen (z.B. Techem oder Kalorimeta) die Ausweise
unbürokratisch und kostengünstig mit der Heizkostenabrechung erstellen und
versenden können.
7. Gibt es aufgrund der Ausweise einen Anspruch auf Modernisierung?
Die Energieausweise enthalten auch kurz gefasste, fachliche Hinweise zur Verbesserung
der energetischen Qualität des Gebäudes. Diese sind jedoch nur als
Anstoß zu einer Energieberatung des Eigentümers zu sehen. Einen Anspruch auf
Modernisierung begründen sie jedoch nicht.
8. Sollte der Energieausweis im Miet- oder Kaufvertrag erwähnt werden?
Zunächst gilt: Händigen Sie keine Kopie des Energieausweises aus – auch wenn
Sie es noch so gut meinen! Und vor allem: Machen Sie diesen nicht zum Bestandteil
des Miet- oder Kaufvertrages, indem sie ihn diesen beifügen / beilegen.
Zur Absicherung vor möglichen Rechtsproblemen ist dazu zu raten, in die Verträge
folgenden Passus mitaufzunehmen: Mit der Vorlage bzw. Aushändigung des Energieausweises
ist keine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zur Beschaffenheit
der Kauf-/Mietsache verbunden. Daher lassen sich aus ihm auch keinerlei
Ansprüche oder Modernisierungspflichten ableiten. Er dient, wie in § 5a EnergieeinsparungsGesetz
(EnEG) und Art. 7 der EU-Energieeffizienzrichtlinie bestimmt,
lediglich der Information."
9. Fazit
Der Energieausweis für Gebäude wird die Bewertung und den Wert von Immobilien
verändern. Die aktuelle – teilweise fast panisch geführte – Klimadebatte zeigt
deutlich, wohin die Reise geht: Wer nicht in die energetische Qualität seiner Immobilie
investiert, auf den könnten in Zukunft bei Verkauf und Vermietung schwere
Zeiten zukommen.
Quelle:
IVD Mitte
Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter
und Sachverständigen Region Mitte e.V.
Der Energieverbrauchsausweis für Ihr Gebäude
Fragebogen runterladen--->>>Energieverbrauchsausweis bestellen!!!
Beauftragen Sie das Ing.-Büro Lennert mit der Erstellung eines Energieausweises für Ihr Gebäude.
Öffnen Sie einfach unten angezeigtes Dokumtent, speichern und drucken. Nun ausfüllen und an Ing.- Büro Lennert, Freiherr-vom-Stein-Str. 12 in 63263 Neu-Isenburg schicken.
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183 K |
Falle bei der Nebenkostenabrechnung BGH (Urt.v.14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244)
Der BGH hat eine Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam erklärt, weil nicht erläutert wurde, dass die Gesamtkosten eines Postens um nicht auf den Mieter umlegbare Teile bereits gekürzt worden waren.
Gibt eine Nebenkostenabrechnung nicht zu erkennen, dass es sich um "unechte Gesamtkosten" bezüglich einer Position handelt, also nicht auf den Mieter abwälzbare Teile bereits herausgerechnet sind, hat dies weitreichende Folgen für den Vermieter (Fortführung von BGH, 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13). Zum einen kann dadurch die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht eingehalten sein. Dies deswegen, weil dieser Fehler als gravierend vom BGH eingestuft wird, weswegen die Abrechnung an einem formellen Fehler leidet. Zum anderen läuft die Einwendungsfrist für den Meiter nicht. Allerdings kommt BGH dem Vermieter insoweit entgegen, als er den Fehler nur auf den jeweiligen Abrechnungsposten beschränkt, wenn dieser ohne großen Aufwand vom Rest abgezogen werden kann.
Gibt eine Nebenkostenabrechnung nicht zu erkennen, dass es sich um "unechte Gesamtkosten" bezüglich einer Position handelt, also nicht auf den Mieter abwälzbare Teile bereits herausgerechnet sind, hat dies weitreichende Folgen für den Vermieter (Fortführung von BGH, 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13). Zum einen kann dadurch die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht eingehalten sein. Dies deswegen, weil dieser Fehler als gravierend vom BGH eingestuft wird, weswegen die Abrechnung an einem formellen Fehler leidet. Zum anderen läuft die Einwendungsfrist für den Meiter nicht. Allerdings kommt BGH dem Vermieter insoweit entgegen, als er den Fehler nur auf den jeweiligen Abrechnungsposten beschränkt, wenn dieser ohne großen Aufwand vom Rest abgezogen werden kann.
Gestaltungsmöglichkeiten bei teilentgeltlicher Vermögensübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge
Die Übertragung von Vermögen (z.B. Grundstücke, Betriebsvermögen oder Wertpapiere) im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge z.B. auf Kinder wird steuerlich regelmäßig als unentgeltlicher Vorgang behandelt. Dies gilt auch, wenn dabei Versorgungsleistungen bzw. Renten an den Übertragenden (z.B. die Eltern) gezahlt werden; die Zahlungen können dann von den Kindern als Sonderausgaben geltend gemacht und müssen von den eltern versteuert werden.
Werden im Zusammenhang mit der Vermögensübertragung von den Kindern (teilweise) Gegenleistungen erbracht, wie z.B. die Zahlung eines Entgeltes in Form eines einmaligen Geldbetrages oder die Übernahme von Verbindlichkeiten, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Entsprechendes gilt auch, wenn Ausgleichszahlungen an Geschwister geleistet werden.
Da die Zahlung eines Entgeltes steuerlich zur Berücksichtigung von Werbungskosten (wie Abschreibungen) oder zur Bestuerung von Veräußerungsgewinnen führen kann, ist es ggf. von Bedeutung, wie das Entgelt bei Übertragung mehrerer Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist. Bislang hat die Finanzverwaltung eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorgenommen. Aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofs hat die Finanzverwaltung ihre Auffassung hierzu geändert. Danach können die Beteiligten die Zuordnung der Zahlung weitestgehend selbst bestimmen. Dabei kann ein Teil der Wirtschaftsgüter entgeltlich und ein anderer Teil unentgeltlich übertragen werden.
Quelle: Informationsbrief; Steuerberaterin Kluge
Werden im Zusammenhang mit der Vermögensübertragung von den Kindern (teilweise) Gegenleistungen erbracht, wie z.B. die Zahlung eines Entgeltes in Form eines einmaligen Geldbetrages oder die Übernahme von Verbindlichkeiten, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Entsprechendes gilt auch, wenn Ausgleichszahlungen an Geschwister geleistet werden.
Da die Zahlung eines Entgeltes steuerlich zur Berücksichtigung von Werbungskosten (wie Abschreibungen) oder zur Bestuerung von Veräußerungsgewinnen führen kann, ist es ggf. von Bedeutung, wie das Entgelt bei Übertragung mehrerer Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist. Bislang hat die Finanzverwaltung eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorgenommen. Aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofs hat die Finanzverwaltung ihre Auffassung hierzu geändert. Danach können die Beteiligten die Zuordnung der Zahlung weitestgehend selbst bestimmen. Dabei kann ein Teil der Wirtschaftsgüter entgeltlich und ein anderer Teil unentgeltlich übertragen werden.
Quelle: Informationsbrief; Steuerberaterin Kluge
1. WEG-Novelle im Bundesgesetzblatt
Im BGBGBl I Nr. 11 vom 30. März 2007 ist das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze veröffentlicht worden. Damit steht auch der Termin für das Inkrafttreten der WEG-Novelle fest. Das neue WEG gilt ab 1. Juli 2007. Im Portal des Bundesgesetzblattes kann der neue Gesetzestext, so wie dieser im Bundesgesetzblatt verkündet worden ist, eingesehen werden. Dipl. Betriebswirt Volker Bielfeld schreibt im "Sonderheft Immobilienrecht" des IVD zu den Änderugnen im WEG einen Aufsatz, der alle wesentlichen Änderungen umfasst. Ein sehr ausführlicher Beitrag wird auch im "Jahrbuch Immobilien 2007" erscheinen, das Anfang April veröffentlicht wird. Um schon heute den Gesetzestext einzusehen, nutzen Sie o.g. Link.
IVD-Mitte bedauert Beschluss des
Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftssteuer
Der IVD-Mitte bedauert die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, denn im
Gegensatz zu spekulativen Anlagen oder Bargeld stellt die Immobilie immer noch ein
Grundbedürfnis des Menschen nach Unterkunft dar. Wird einem Erben dieses
Grundbedürfnis durch den Fiskus streitig gemacht, stellt das nicht nur eine Besteuerung
von beliebigen Vermögenswerten dar, sondern greift in die elementaren Bedürfnisse und
Grundrechte auf Wohnen der Bürger ein. Harald Blumenauer, Vorstandsvorsitzender des
IVD-Mitte meint: „Es ist eine gesellschaftliche Tatsache, dass Eigentum geschaffen
werde soll, auch in Form von Eigenheimen, doch der Griff des Staates nach diesen
Vermögenswerten ist vor allem bei Immobilien besonders schmerzlich. Hier kann im
Zweifel das Elternhaus nicht mehr gehalten werden, muss auf Grund einer höheren
Besteuerung aufgegeben werden. Das aber widerspricht im hohen Maße den genannten
Grundbedürfnissen."
Außerdem wollte der Gesetzgeber ursprünglich Anreize für Investitionen in
Wohnimmobilien geben, die Wohnungswirtschaft ankurbeln. Diese Anreize aber sind mit
dem heutigen Spruch weggefallen.
Hauseigentümer sollten sich nun mit einem Fachanwalt oder Steuerberater in Verbindung
setzen, um zu berechnen, ob im Einzelfall nun bei einer Vererbung höhere Steuern
anfallen können. Sollte das der Fall sein, dann ist eine vorzeitige Schenkung denkbar, da
der Gesetzgeber erst bis zum 31.12.2008 eine Neuregelung finden muss. Bis dahin
bleiben die derzeitigen Regelungen in Kraft, Immobilien dürfen zu diesem Zeitpunkt mit
dem niedrigeren Verkehrswert berechnet werden.
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte e.V.
Auch neu entstehende Betriebskosten können bei entsprechender
Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden
Ein Mieter wollte die Nachzahlung seiner Umlagen verweigern, weil diese vor allem
daraus resultierte, dass der Vermieter zwischenzeitlich neue Versicherungen
abgeschlossen hatte, die bei
Vertragsabschluss noch nicht existierten. Im Mietvertrag gab es eine entsprechende Klausel:
Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.
Der Bundesgerichtshof meint, dass der Mieter auf Grund dieser Klausel damit
rechnen konnte und musste, dass neue, umlagefähige Betriebskosten dazu
kommen können. Der BGH entscheidet hier ganz bewusst anders, als es noch die
Vorinstanz getan hatte. Diese meinte, dass die Klausel einschränkend zu Gunsten der Mieter auszulegen sei, da ansonsten eine unkontrollierte Kostensteigerung erfolgen könne. Doch der BGH weist das zurück mit der Begründung, dass einerseits der Mietvertrag den Kreis der Betriebskosten einschränkt, zum anderen von Gesetzes wegen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.Und dem ist hier nach Meinung des BGH genüge getan. Damit muss der Mieter die
Nachzahlung begleichen.
BGH Urteil v. 27.9.2006 – VIII ZR 80/06
daraus resultierte, dass der Vermieter zwischenzeitlich neue Versicherungen
abgeschlossen hatte, die bei
Vertragsabschluss noch nicht existierten. Im Mietvertrag gab es eine entsprechende Klausel:
Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.
Der Bundesgerichtshof meint, dass der Mieter auf Grund dieser Klausel damit
rechnen konnte und musste, dass neue, umlagefähige Betriebskosten dazu
kommen können. Der BGH entscheidet hier ganz bewusst anders, als es noch die
Vorinstanz getan hatte. Diese meinte, dass die Klausel einschränkend zu Gunsten der Mieter auszulegen sei, da ansonsten eine unkontrollierte Kostensteigerung erfolgen könne. Doch der BGH weist das zurück mit der Begründung, dass einerseits der Mietvertrag den Kreis der Betriebskosten einschränkt, zum anderen von Gesetzes wegen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.Und dem ist hier nach Meinung des BGH genüge getan. Damit muss der Mieter die
Nachzahlung begleichen.
BGH Urteil v. 27.9.2006 – VIII ZR 80/06
IVD: Bundesverwaltungsgericht stärkt Eigentümerrechte
Gericht in Leipzig erklärt pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig / IVD: Meilenstein für den Eigentümerschutz / Bisherige Praxis der Kommunen war rechtswidrig / Miete muss nach Sanierungsmaßnahmen innerhalb zivilrechtlicher Grenzen angepasst werden können
Einen Meilenstein für den Eigentümerschutz sieht der Immobilienverband Deutschland (IVD) in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes, pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig zu erklären. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat damit (BVerwG 4 C 9.04) ein bereits ergangenes Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin (OVG 2 B 18.02) bestätigt und die Revision des Berliner Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg zurückgewiesen. "Jetzt haben endlich auch Eigentümer in Sanierungsgebieten ein Stück mehr Rechtssicherheit", sagte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD.
Es ist zu erwarten, dass die Entscheidung zumindest mittelbar als Richtschnur auch auf die in anderen Sanierungsgebieten aufgestellte Mietobergrenzen Auswirkungen hat. Allein in Berlin gibt es 22 Sanierungsgebiete mit mehr als 80.000 Wohnungen.
Der IVD hatte bereits mehrfach kritisiert, dass einige Sanierungsverwaltungsstellen Genehmigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur unter der Auflage erteilen, dass nach Abschluss der Sanierungen von der Kommune festgelegte Mietobergrenzen eingehalten werden. "Diese Praxis war immer schon sachwidrig", so Schick. Es habe zumeist keine Rechtsgrundlage für Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten gegeben. "Wohnungen werden saniert, um bauliche Missstände zu beseitigen. Es muss Eigentümern möglich sein, die Miete nach solchen baulichen Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der zivilrechtlichen Grenzen entsprechend anzupassen." Investitionen seien sonst in diesem Bereich nicht mehr attraktiv und liefen in Gefahr, völlig zum Erliegen zu kommen. "Es hat sich gezeigt, dass Investoren schon bei der Beschaffung von Baukrediten Schwierigkeiten haben, wenn es für ihre Objekte Mietobergrenzen gibt."
Grundsätzlich kann die Gemeinde also Maßnahmen wie Mietobergrenzen nicht durch Beschluss festlegen. Das OVG Berlin hatte bereits ausgeführt, dass dies die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches unterlaufen würde. "Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind" so Rechtsanwältin Bettina Baumgarten von der Immobilienrechtskanzlei Bethge & Partner in Hannover
Laut Schick ist es "mehr als fraglich, ob mit Mietobergrenzen tatsächlich der Schutz der alteingesessenen Anwohner erreicht werden kann". Im konkreten Fall hatte der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg argumentiert, die Mietobergrenzen seien notwendig, um angestammte Bewohner nach Modernisierungen vor Verdrängung zu schützen. Dieses Argument der Städte und Gemeinden für Mietobergrenzen sei von Anfang an nicht nachvollziehbar gewesen.
Eine umfassende Deregulierung und Entbürokratisierung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist laut Schick ohnehin überfällig: "Wir müssen mehr Markt zulassen und die Intervention des Staates so klein wie möglich halten. Derzeit ist das Miet- und Baurecht durch Wettbewerbsverzerrung geprägt. Hier sind Liberalisierungen unabdingbar, wenn Investitionen angekurbelt werden sollen."
Gericht in Leipzig erklärt pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig / IVD: Meilenstein für den Eigentümerschutz / Bisherige Praxis der Kommunen war rechtswidrig / Miete muss nach Sanierungsmaßnahmen innerhalb zivilrechtlicher Grenzen angepasst werden können
Einen Meilenstein für den Eigentümerschutz sieht der Immobilienverband Deutschland (IVD) in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes, pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig zu erklären. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat damit (BVerwG 4 C 9.04) ein bereits ergangenes Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin (OVG 2 B 18.02) bestätigt und die Revision des Berliner Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg zurückgewiesen. "Jetzt haben endlich auch Eigentümer in Sanierungsgebieten ein Stück mehr Rechtssicherheit", sagte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD.
Es ist zu erwarten, dass die Entscheidung zumindest mittelbar als Richtschnur auch auf die in anderen Sanierungsgebieten aufgestellte Mietobergrenzen Auswirkungen hat. Allein in Berlin gibt es 22 Sanierungsgebiete mit mehr als 80.000 Wohnungen.
Der IVD hatte bereits mehrfach kritisiert, dass einige Sanierungsverwaltungsstellen Genehmigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur unter der Auflage erteilen, dass nach Abschluss der Sanierungen von der Kommune festgelegte Mietobergrenzen eingehalten werden. "Diese Praxis war immer schon sachwidrig", so Schick. Es habe zumeist keine Rechtsgrundlage für Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten gegeben. "Wohnungen werden saniert, um bauliche Missstände zu beseitigen. Es muss Eigentümern möglich sein, die Miete nach solchen baulichen Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der zivilrechtlichen Grenzen entsprechend anzupassen." Investitionen seien sonst in diesem Bereich nicht mehr attraktiv und liefen in Gefahr, völlig zum Erliegen zu kommen. "Es hat sich gezeigt, dass Investoren schon bei der Beschaffung von Baukrediten Schwierigkeiten haben, wenn es für ihre Objekte Mietobergrenzen gibt."
Grundsätzlich kann die Gemeinde also Maßnahmen wie Mietobergrenzen nicht durch Beschluss festlegen. Das OVG Berlin hatte bereits ausgeführt, dass dies die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches unterlaufen würde. "Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind" so Rechtsanwältin Bettina Baumgarten von der Immobilienrechtskanzlei Bethge & Partner in Hannover
Laut Schick ist es "mehr als fraglich, ob mit Mietobergrenzen tatsächlich der Schutz der alteingesessenen Anwohner erreicht werden kann". Im konkreten Fall hatte der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg argumentiert, die Mietobergrenzen seien notwendig, um angestammte Bewohner nach Modernisierungen vor Verdrängung zu schützen. Dieses Argument der Städte und Gemeinden für Mietobergrenzen sei von Anfang an nicht nachvollziehbar gewesen.
Eine umfassende Deregulierung und Entbürokratisierung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist laut Schick ohnehin überfällig: "Wir müssen mehr Markt zulassen und die Intervention des Staates so klein wie möglich halten. Derzeit ist das Miet- und Baurecht durch Wettbewerbsverzerrung geprägt. Hier sind Liberalisierungen unabdingbar, wenn Investitionen angekurbelt werden sollen."
Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs bzgl. Räumungen bei Wohneigentum hat für einigen Wirbel in der Wohnwirtschaft gesorgt. Das Urteil sieht wie folgt aus:
Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den
Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob all beweglichen
Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen. ZPO § 885 Aktenzeichen: IZB45/05 Paragraphen:
ZPO§885 Datum: 2005-11-17
Wie aber soll mit dieser Entscheidung umgegangen werden.
Zunächst muss diese Entscheidung als eine kostengünstigere Räumungsmöglichkeit für den Vermieter angesehen werden. Die Räumungsvollstreckung ist im Falle der Geltendmachung eines umfassenden
Vermieterpfandrechtes nicht mehr von den teilweise hohen Kostenvorschüssen für den Abtransport der in der Wohnung befindlichen Sachen abhängig. Jedoch sollte man nicht vergessen, dass die in der Wohnung befindlichen Sachen zunächst für zwei Monate und persönlichen Unterlagen sogar für 10 Jahre verwahrt werden müssen (Obhutspflicht), d.h. der Mieter kann innerhalb dieser zwei Monate die Herausgabe seines
Eigentums verlangen. Welche Sachen dabei letztendlich unter das Vermieterpfandrecht fallen, entscheidet im Streitfall das Gericht. Auch
wird bei einem solchen Vorgehen die Beweislast allein beim Vermieter liegen und nicht mehr beim Gerichtsvollzieher. Größeren Hausverwaltungen
wird dieses Urteil nicht wirklich weiterhelfen, da bedingt durch die hohe Zahl der Räumungen dann ein eigenes Lager angemietet wird und u.U. noch ein
Verwalter für dieses eingestellt werden muss. Die Gegenstände in der jeweiligen Wohnung zu belassen ist in diesem Fall nicht sinnvoll, da eine schnelle Neuvermietung erfolgen soll und muss, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Für mittlere und große Hausverwaltungen würden diese Vorgehensweise eher ins Gegenteil umschlagen und zu erhöhten Kosten
führen. Auch sollte zunächst auf weiterführende Urteile bzw. eine eindeutigere
Rechtssprechung zum Thema Vermieterpfandrecht gewartet werden, da bis jetzt keinesfalls sicher geklärt ist, wie und in welchem Umfang mit den in
der Wohnung verbleibenden Sachen weiter zu verfahren sein wird.
Für die Gerichtvollzieher ist jedoch diese Art der Räumung sicherlich eine Erleichterung ihrer Arbeit, sowohl im zeitlichen, als auch im haftungsrechtlichen Sinne.